Новостройки
Регистрация
Вход

Цена от  до  
 
655

Форум: ЖК "Академ Палас"

Темы форума

Страницы: 1  2  3  ... 100  101  102  ... 248  249  250 

 
Yurii 19.12.2011 15:06
Продаю 2 комнкв
Квартира - 92,68 м2
Этаж 10,номер 2 на площадке. Вид из окон - во двор.
Продаю за 13100000 р. Переуступка.
тел. 8-985-724-31-30
 
Влад1 20.12.2011 22:29
Где работяги
куда подевались работяги?второй день тишина на стройке полная.утром вечером езжу мимо,никого не видать
 
BUM 20.12.2011 23:31
Новый год с Рождеством на носу,однако)))У всех каникулы)))У гастеров,у начальника и у вэбкамеры тоже)))
 
Гарантии 214 закона
Предварительный договор долевого участия: что общего с ФЗ-214?
Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ) и необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). По данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, в том числе и недостроенную. При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание.
В соответствии с 214-ФЗ участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут. По своей сути это простой предварительный договор в соответствии с которым вы и продавец обязуетесь заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, в котором к сожалению из практики условия очень сильно отличаются, в том числе и по срокам.
ПДДУ, закон и оплата.
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя. Отношения субъектов по ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ как по предварительным договорам. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. А вся необходимость в заключение ПДДУ определена за частую тем, что застройщик или продавцы не готовы заключать ДДУ и регистрировать его как того требует закон по ряду причин: - отсутствуют достаточные документы на строительство, разрешения, согласования и т.д. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство. Однако оплата производится в полном объёме, да ещё с условиями о штрафах, если вы вдруг откажетесь с вас удержат проценты и за частую не малые. По этому подписав ПДДУ и оплатив полную стоимость вы становитесь заложниками ситуации, которая за частую складывается не в пользу покупателей.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе.
Застройщики, используя эту схему, зачастую требуют полной оплаты жилья. Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? По тому, что желание получить деньги раньше чем получить соответствующие разрешения очень велико. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости.
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, предложит максимально понятный и содержательный документ, и не будет требовать полной оплаты ограничившись небольшим авансовым платежом (не более 10% от стоимости квартиры).
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, с определённым сроком завершения строительства указанном в ДДУ, чтобы это были конкретные даты. В ПДДУ обычно можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. А вы не сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке не уплатив штрафных санкций.
Также, как отмечают эксперты, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А если к примеру, вы подписываете ПДДУ в конце 2011 года с обязательствами заключения ДДУ до конца 2012 года, в установленый (в конце 2012 года) срок с вами подписывают ДДУ, который содержит срок окончания строительства конец 2014 года, что тогда?
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ, впрочем как и любой другой предварительный договор необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет?
С любым застройщиком может произойти все что угодно, прав на квартиру при заключении ПДДУ не возникает, в отличии от оформленого ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: стоимость квартиры остается той же, строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены. Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке с подписанием предварительных договоров (в том числе и ПДДУ), это очень большой риск.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения. Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением, суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. И не факт, что вы сможете получить назад денежные средства, если данная компания с уставным капиталом 10 000 рублей и отсутствующе имуществом, специально создавалась для перепродаж.
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры.
Данные споры решаются в пользу покупателей, поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор может быть признан ничтожным: покупатель не получит квартиру, и скорее всего не вернет свои деньги ввиду отсутствия их у ответчика (банкрота).

Резюме
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
ПДДУ – это обход 214-ФЗ закона, самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи.
Категория: Статьи | Добавил: Соинвестор (10.11.2011)
Просмотров: 103
Всего комментариев: 0





Имя *:
Email:


Код *:
 
oleger 23.12.2011 01:07
АУУУУ, ПРОСНИТЕСЬ!!!
Договоры с ОСК по ФЗ-214 НЕ РЕГИСТРИРУЮТСЯ в соответствующих госорганах.
Информация проверена на 100% от знакомых, купивших квартиру в ноябре после объявления ОСК о продаже по ФЗ-214.
 
BUM 23.12.2011 10:09
ОСК опять всех нае....л(((Соболезнования купившим(((
 
trampz50 26.12.2011 16:22
Продаю 1-комн. кв. в ЖК "Академ-Палас"
Продам 1-комн. кв. - 73,87 кв.м. на 24 этаже корп. Б, №7 на площадке. Предварительный договор купли-продажи.
тел. 8-903-100-05-14, Александр
 
grig 26.12.2011 22:30
Рейтинги 2011
А тем временем на риэлторских форумах начали подводить итоги 2011 года, есть там и наш Академ:

Святослав » 24.12.11, 22:08

Кстати интересно было подвести итоги года по новостройкам: провалы 2011 года - что обещали и не построили в 2011 году ?

Хотя кто собрался покупать в 2011 году я бы поторопился ещё есть три дня чтобы купить с хорошими скидками построенное новое жильё!
м.Кунцевская 76м2 - 6,1 млн. руб. ключи!

Святослав

 
Сообщения: 1666
Зарегистрирован: 01.02.07, 09:43
Откуда: Россия, Москва
Рейтинг: +84
Вернуться к началу
Olga Z » 26.12.11, 17:53

А давайте,

я начну, пожалуй

Недострой - 2011
1. Академ Палас
все в той же жопе что и был последие 4 года
2. Английский Квартал
хоть стройка и сдвинулась, но такими темпами, что еще года 3 ждать если не ускорятся

О, прямо с буквы "а" вышло

Страницы: 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  50  51  52  53  54  55  56  57  58  59  60  61  62  63  64  65  66  67  68  69  70  71  72  73  74  75  76  77  78  79  80  81  82  83  84  85  86  87  88  89  90  91  92  93  94  95  96  97  98  99  100  101  102  103  104  105  106  107  108  109  110  111  112  113  114  115  116  117  118  119  120  121  122  123  124  125  126  127  128  129  130  131  132  133  134  135  136  137  138  139  140  141  142  143  144  145  146  147  148  149  150  151  152  153  154  155  156  157  158  159  160  161  162  163  164  165  166  167  168  169  170  171  172  173  174  175  176  177  178  179  180  181  182  183  184  185  186  187  188  189  190  191  192  193  194  195  196  197  198  199  200  201  202  203  204  205  206  207  208  209  210  211  212  213  214  215  216  217  218  219  220  221  222  223  224  225  226  227  228  229  230  231  232  233  234  235  236  237  238  239  240  241  242  243  244  245  246  247  248  249  250 

Подписка на новые сообщения в этой ветке
E-Mail Эл. почта:

Вы не зарегистрированы
Обсуждение данной темы доступно только зарегистрированным пользователям.
Вход на сайт     Регистрация
Войти через:

Поделиться
Квартиры у озера
Отличная рыбалка!

Светлые квартиры, панорамные окна.

Закрытая территория, дет сад, школа, ТЦ, паркинги, зоны отдыха, барбекю.

5 мин до ж/д станции, 30 мин до центра Москвы. Приезжайте!

ЖК "Опалиха О3"
Новая Рига

Щедрый новогодний подарок от Урбан групп! Квартиры от 2,7 млн руб. Престижная Новая Рига. ЖК «Опалиха О3».

Квартиры у м. Мякинино

Готовые квартиры от 39 до 139 м2. Улучшенные планировки. 7 мин до метро. Панорамные виды на Москву-реку. Вся инфр-ра: школы, д/сады, тц и магазины. Скидки до 200 000 руб.

Город - курорт
Митино О2

Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. М.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе

Новогодний сюрприз до
100 000 руб. на квартиру!

Квартиры в новом ЖК "ЛУЧИ" в Солнцево. 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Успей купить!

Новогодняя акция!
Цены снижены на 25%

Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин от метро.

Новостройки от А101

10 минут до м. Саларьево.

Квартиры с отделкой.

Детские сады, школа.

Вся инфраструктура.

Застройщик. 214-ФЗ.


Адрес электронной почты редакции: info@novostroykin.ru

Внимание! Редакция не отвечает на сообщения, полученные из анонимных источников. Сообщения от организаций, содержащие информацию  о нарушении законодательства, в том числе о клевете, ущемлении деловой репутации и иных противоправных действиях,  принимаются по адресу: 107207, г. Москва, а/я 40 и рассматриваются при наличии подписи уполномоченного лица и печати организации.

Предложения, представленные на сайте, не являются офертой.

16+

Свидетельство СМИ ЭЛ № ФС 77 - 43189

«Новостройкин» — является зарегистрированным знаком обслуживания. Св-во №559710

Карта сайта

© 2006-2016 Новостройкин.Ру

При использовании информации ссылка на сайт Новостройкин.ру обязательна.

Ограничение ответственности

 

Мобильная версия