Новостройки
Регистрация
Вход

Цена от  до  
 
655

Форум: Жилой комплекс "Марфино" (ул. Ботаническая, вл. 11А)

Все квартиры проданы
Темы форума

Страницы: 1  2  3  ... 151  152  153  ... 510  511  512 

 
Надежда (гость) 13.05.2009 12:06
для Грува
ув. Грув! удалось ли пообщаться с НВД на предмет замены ГМС нА П3М?
 
Агент (гость) 13.05.2009 13:00
А по моему в П3М неудачно сделан холл
там даже прихожую некуда поставить и потолки низкие.
 
Надежда (гость) 13.05.2009 13:14
а по-моему,кроме того, что дом расположен в центре микрорайона, ни одного достоинства по отношению к ГМС, одни недостатки. Просто интересует возможность замены дома, гибко ли НДВ подходит к этой проблеме.
 
zaruh (гость) 13.05.2009 13:19
Просто почитайка...
Основные опасности, которые подстерегают сейчас покупателя квартиры в строящемся доме,— это либо замораживание объекта, либо полномасштабное банкротство компании-застройщика. В обоих случаях в результате затягиваются сроки сдачи дома на неопределенное время. Выяснять, насколько надежен застройщик и будет ли дом сдан в заявленные сроки, покупателю сейчас приходится самостоятельно в каждом конкретном случае.

Латентные пирамиды
Осенью 2008 года, когда несколько крупных игроков из числа лидеров рынка начали замораживать отдельные проекты, стало ясно, что громкое имя и известность застройщика уже ничего не гарантируют добросовестному приобретателю.

Даже наоборот, известность бренда скорее должна насторожить. "В ряде случаев самые большие кредитные задолженности как раз у известных застройщиков, которые прежде имели практически неограниченный доступ к заемным средствам",— говорит вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

В лучшие времена, когда банки еще давали кредиты, для открытия финансирования объекта требовалось внести 20-30% собственных средств, но даже когда у застройщика их не было, его это не останавливало. В погоне за объемами и количеством квадратных метров он просто выплачивал необходимую сумму из средств, полученных от покупателей по всем остальным объектам, то есть практически строил свою небольшую пирамиду (безусловно, уповая на банки и возможность в любой момент рефинансировать существующие обязательства).

Сейчас банки стали значительно реже давать деньги, а покупатели — приобретать квартиры. То есть застройщикам негде получить средства на погашение многочисленных старых кредитов. "Наибольшие сложности сейчас испытывают застройщики, которые слишком оптимистично оценивали рынок,— резюмирует директор по инвестициям Urban Group Андрей Пучков.— Агрессивная стратегия развития сыграла с ними злую шутку. Налицо разрыв между краткосрочными обязательствами и неправильно оцененными доходными потоками. Высокие ожидания в планировании продаж и привлечение под эти планы краткосрочных кредитов — вот основная причина, по которой ряд застройщиков, некоторые — очень крупные, попал или еще попадет в непростое положение".

Предъявите документы
Собственно, задача покупателя в кризис такая же, как и во все другие времена,— приобрести квартиру, которая будет построена и сдана госкомиссии в соответствии с заявленными сроками. Вот только выполнить ее стало сложнее: слишком много вчера еще благополучных компаний сегодня оказались под угрозой. В нынешнее время покупатель должен проявить бдительность и начать делать то, что российский человек крайне не любит,— внимательно изучать документы.

В первую очередь нужно запросить правоустанавливающую документацию и начать с права на землю. Оно может быть установлено несколькими документами, но в Москве это чаще всего договор аренды с собственником земельного участка (либо субаренды — с арендатором).

Если земля в собственности, покупателю должны показать свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок и документы, на основании которых это право возникло, скорее всего — договор продажи, реже — договор дарения или мены и другие.

Также у застройщика может быть право безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, установленное свидетельством о регистрации права безвозмездного пользования. Например, компания "Интеко" построила ЖК "Шуваловский" на землях МГУ, обладая именно таким правом, а одним из условий контракта было возведение силами застройщика корпуса университетской библиотеки.

Мало убедиться в наличии указанных документов — нужно внимательно изучить их содержание. "Следует убедиться, что указанное целевое назначение участка соответствует тому, что делается на участке в реальности. Только в течение последнего месяца я дважды столкнулся с нарушениями,— рассказывает старший юрист департамента "Недвижимость" компании Sameta Денис Шорин.— В одном случае участок предоставлен в качестве дополнительной площадки для размещения рабочего городка при строительстве гостиничного комплекса, однако компания строит там жилой дом. Другой пример — обратный: участок предоставлен городом под строительство жилых объектов, а инвестор возводит там гостиничный комплекс. Чем все закончится в обоих случаях — неизвестно".

Еще две необходимые для ознакомления бумаги — это распорядительный документ органа власти, который, по сути, является решением о реализации инвестиционного проекта, и инвестиционный контракт.

"Если в распоряжении описываются все ключевые условия реализации проекта, то инвестконтракт эти позиции конкретизирует — в частности, в нем указывается, какие обязательства по финансированию, строительству, оформлению прав лежат на каждой из сторон инвестконтракта,— объясняет руководитель службы застройщика по Москве ГК "Стройтекс" Юлия Чепрасова.— Эти документы помогут покупателю разобраться, какие права имеет застройщик на те площади, которые он продает".

Иными словами, при покупке квартиры важно убедиться в ее принадлежности конкретной компании. Если у инвестиционного контракта несколько владельцев, то нужно смотреть, как распределены доли между его участниками. "Обязательно должен быть в наличии предварительный протокол распределения площадей. Вам должны не на словах объяснять: вот это наше, а вот это чужое — все должно быть отражено на бумаге. Мне не раз приходилось сталкиваться со случаями попыток реализации квартир, принадлежащих, например, Москве. Если доля перепродавалась, также имеет смысл потребовать документы, подтверждающие факт оплаты своей доли каждым новым покупателем",— советует Дмитрий Шорин.

Точный срок
Сегодня покупатели жилья понимают, что самая надежная форма договора с застройщиком — это, конечно, договор долевого участия. Однако использование застройщиком другой договорной схемы само по себе еще не повод отказываться от приобретения подходящей квартиры. Это становится целесообразно, когда в нем обнаруживаются дополнительные факторы риска.

Допустим, в предварительном договоре продажи отсутствует точная дата, до истечения которой должен быть заключен основной договор. Между тем, исходя из Гражданского кодекса, в этом договоре должен быть либо указан точный срок, либо он автоматически равен одному году. "Через год это уже бумажка ни о чем, которая позволяет застройщику вернуть покупателю деньги и не исполнять свои обязательства. У нас в практике был единственный случай с компанией-продавцом, когда мы добились изменения срока действия договора, приплюсовав еще два года к приблизительному моменту оформления права собственности. Таким образом мы минимизировали риски клиента, связанные с потенциальным отказом продавца на заключение основного договора купли-продажи в связи с истечением срока действия предварительного",— рассказывает Денис Шорин.

При этом, обращает внимание юрист, различные "плавающие" даты, например привязка срока действия предварительного договора к оформлению права собственности на застройщика, являются, по сути, фикцией: без точной даты такой договор все равно имеет срок действия один год.

Не прячьте ваши денежки
Если правовые нарушения застройщика обычно ведут к долгим кровопролитным тяжбам, то финансовые проблемы — к невозможности осуществлять дальнейшее строительство. По мнению экспертов, большего доверия заслуживают проекты, в структуре финансирования которых преобладают собственные средства компании. Кредиты, превосходящие активы, свидетельствуют об угрозе бизнесу. "Чем меньше отношение кредита к залогу, тем лучше,— объясняет Владимир Пономарев.— Например, если кредит составляет 20%, а все остальное — свои ресурсы и средства дольщиков, компания имеет все шансы пережить кризис и завершить проекты".

С экспертом соглашается и Денис Шорин: "С учетом возможного падения цен, остановки продаж, остановки строительства в силу отсутствия средств и т. п. вероятность падения проекта за точку безубыточности, в минус, становится очень высокой. Подсчитано, что кредит, составляющий порядка 20% от средств компании, в нынешних условиях даже при небольших продажах можно гасить. Если сумма заемных средств больше 50%, то риск слишком велик, и тут многое зависит от масштабов застройщика: у небольшой компании при таких показателях есть все шансы завалить проект, а крупные имеют значительно больше возможностей перераспределения средств и ресурсов".

Легче всего проверить эти показатели у компаний, работающих по закону N214 "О долевом инвестировании строительства жилья": размеры собственного и заемного капиталов указываются в проектной декларации, которая в обязательном порядке размещается на сайте компании.

Если застройщик не работает по 214 ФЗ и не публикует финансовую информацию, у него можно запросить в частном порядке ряд документов, таких, как утвержденный годовой отчет, аудиторское заключение за последний год работы, бухгалтерский баланс за последний квартал, распределение прибыли и убытков за последние три года. "Сегодня любое заинтересованное лицо может запросить у любого застройщика подобную информацию, и последний, если он заинтересован в покупателе, не станет ее скрывать",— убежден Владимир Пономарев. Слова эксперта подтверждает практик. "Мы готовы предоставлять по запросам покупателей все документы в соответствии с 214 ФЗ,— говорит руководитель отдела продаж московского отделения группы компаний "Пионер" Василий Шорников.— Нам это только на руку, поскольку покупатели увидят, что у нас все документы в порядке и открыта постоянная кредитная линия в Сбербанке. Но большинство наших покупателей интересуется в основном только правоустанавливающими документами". Как объяснил Василий Шорников, подобные документы не принято высылать по почте и отдавать на руки — обычно их предоставляют для изучения непосредственно в офисе продаж.

Раз кирпичик, два кирпичик
Еще один критерий, проверка которого к тому же не требует от покупателя особых знаний,— текущая строительная активность компании. Первый признак финансовых трудностей застройщика — приостановление стройки.

Покупателю нужно не пожалеть времени и приехать на объект несколько раз, чтобы увидеть, какими темпами ведется строительство. "Например, у нас на площадке сейчас работает пять кранов. На сегодняшний день у двух корпусов построено восемь этажей, у двух других — три и один. Если вы приедете к нам через неделю, у каждого из корпусов, скорее всего, прибавится по этажу. Примерно такие должны быть темпы строительства монолитного дома",— говорит Василий Шорников. "Покупателю квартиры в обязательном порядке нужно попросить график строительства и посмотреть, соответствует ли то, что происходит на площадке, тому, что должно быть сейчас по графику",— считает Юлия Чепрасова.

Личные наблюдения можно подкрепить мнением других людей. Господин Шорников рекомендует расспросить об объекте охрану (обычно это совершенно непредвзятые люди) и жителей окружающих домов. Нелишне также ознакомиться с отзывами о деятельности застройщика, у которого вы планируете купить квартиру, на интернет-форумах (есть форумы населенных пунктов, есть форумы отдельных проектов). Здесь можно узнать о том, с какими проблемами сталкиваются покупатели квартир, какими темпами идет строительство. Но важно понимать: даже при соблюдении всех вышеперечисленных условий не может быть полной гарантии того, что строительство будет завершено в срок. (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 76(4131) от 28.04.2009)
 
Агент (гость) 13.05.2009 14:05
Дайте нам спокойно поговорить о этой новостройке, хватит сюда фигню всякую кидать. Мы не тупые и в инете статьи тоже читаем. Давай я щас тоже штук 20 кину, не форум а читальный зал будет.
 
zaruh (гость) 13.05.2009 14:19
все по теме, не нервничай
 
Владимир (гость) 13.05.2009 14:43
Продажи
Собираюсь куить квартиру,но судя по шахматке на народном сайте продано только 18 квартир может чуть больше(если кто не зарегистрировался).
 
Агент (гость) 13.05.2009 15:00
Судя по моим наблюдениям шахматка у них появилась только день или 2 назад.
 
Александра (гость) 13.05.2009 18:15
У меня вообще ощущение, что продано очень мало, несмотря на недорогую стоимость и навязчивую рекламу. В апреле в НДВ говорили, что во кор.2 в 1 и 2 секиях всё продано, а в мае полно квартир появилось в этих секциях. Неужели создается только видимимость продаж, попытка создать ажиотаж?
 
новенькая (гость) 13.05.2009 17:20
шахматка
будем думать, учавствуют только userы, многие не владеют или не имеют интернета, а может просто не парятся. но судя по инфе на сайте марфино в первом корпусе еще дофига угловушек. (хотя моя кв-ра на сайте еще висит)
 
Валерия (гость) 13.05.2009 18:27
Ужас
Квартиры стали продавать по 2 кругу, на форумах уже столкнулись с этим.
 
Ужас? (гость) 13.05.2009 19:47
ага все еще не распродали а те что продали еще разок продают чтоб наверняка7!:))))))))
 
Александра (гость) 13.05.2009 21:05
Ну вряд ли по второму кругу.. Это же чистое мошеничество, уголовная статья..! Хотя.. Нет, наверное, просто пытаются создать видимость активных продаж. Этим, кстати, многие продавцы новостроя грешат, такое даже в докризисные времена делали, чтобы людей подстегнуть (якобы, всё быстро распродается, надо поскорее решаться на покупку).
 
новенькая (гость) 13.05.2009 21:27
Валерии: где это вы такое видели?

Страницы: 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  50  51  52  53  54  55  56  57  58  59  60  61  62  63  64  65  66  67  68  69  70  71  72  73  74  75  76  77  78  79  80  81  82  83  84  85  86  87  88  89  90  91  92  93  94  95  96  97  98  99  100  101  102  103  104  105  106  107  108  109  110  111  112  113  114  115  116  117  118  119  120  121  122  123  124  125  126  127  128  129  130  131  132  133  134  135  136  137  138  139  140  141  142  143  144  145  146  147  148  149  150  151  152  153  154  155  156  157  158  159  160  161  162  163  164  165  166  167  168  169  170  171  172  173  174  175  176  177  178  179  180  181  182  183  184  185  186  187  188  189  190  191  192  193  194  195  196  197  198  199  200  201  202  203  204  205  206  207  208  209  210  211  212  213  214  215  216  217  218  219  220  221  222  223  224  225  226  227  228  229  230  231  232  233  234  235  236  237  238  239  240  241  242  243  244  245  246  247  248  249  250  251  252  253  254  255  256  257  258  259  260  261  262  263  264  265  266  267  268  269  270  271  272  273  274  275  276  277  278  279  280  281  282  283  284  285  286  287  288  289  290  291  292  293  294  295  296  297  298  299  300  301  302  303  304  305  306  307  308  309  310  311  312  313  314  315  316  317  318  319  320  321  322  323  324  325  326  327  328  329  330  331  332  333  334  335  336  337  338  339  340  341  342  343  344  345  346  347  348  349  350  351  352  353  354  355  356  357  358  359  360  361  362  363  364  365  366  367  368  369  370  371  372  373  374  375  376  377  378  379  380  381  382  383  384  385  386  387  388  389  390  391  392  393  394  395  396  397  398  399  400  401  402  403  404  405  406  407  408  409  410  411  412  413  414  415  416  417  418  419  420  421  422  423  424  425  426  427  428  429  430  431  432  433  434  435  436  437  438  439  440  441  442  443  444  445  446  447  448  449  450  451  452  453  454  455  456  457  458  459  460  461  462  463  464  465  466  467  468  469  470  471  472  473  474  475  476  477  478  479  480  481  482  483  484  485  486  487  488  489  490  491  492  493  494  495  496  497  498  499  500  501  502  503  504  505  506  507  508  509  510  511  512 

Подписка на новые сообщения в этой ветке
E-Mail Эл. почта:

Вы не зарегистрированы
Обсуждение данной темы доступно только зарегистрированным пользователям.
Вход на сайт     Регистрация
Войти через:

Поделиться
Новостройки от А101

10 минут до м. Саларьево.

Квартиры с отделкой.

Детские сады, школа.

Вся инфраструктура.

Застройщик. 214-ФЗ.

Новогодний сюрприз до
100 000 руб. на квартиру!

Квартиры в новом ЖК "ЛУЧИ" в Солнцево. 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Успей купить!

мкр. Новое Бисерово 2

Квартиры от 1,5 млн. руб. Ипотека, рассрочка 0% Свои дет. сад, школа, ТЦ. Рядом лес, озера. 5 минут до ж/д станции.

Город - курорт
Митино О2

Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. М.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе

Новогодняя акция!
Цены снижены на 10%

Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин от метро.

Квартиры у м. Мякинино

Готовые квартиры от 39 до 139 м2. Улучшенные планировки. 7 мин до метро. Панорамные виды на Москву-реку. Вся инфр-ра: школы, д/сады, тц и магазины. Скидки до 200 000 руб.

ЖК "Опалиха О3"
Новая Рига

Щедрый новогодний подарок от Урбан групп! Квартиры от 2,7 млн руб. Престижная Новая Рига. ЖК «Опалиха О3».


Новостройки Москвы

Каталог Карта Рейтинги Форумы

Новостройки Подмосковья

Каталог Карта Рейтинги Форумы

Новостройки Новой Москвы

Районы Москвы
Новостройки по шоссе
Новостройки рядом с метро

Новостройки эконом-класса

 

Форум о новостройках

Объявления

Застройщики Москвы и Подмосковья

Шахматки

 

Статьи

Законодательство

Юридическая консультация

Новости

 

Добавить новостройку

Реклама на сайте

Купить рекламу на форумах

Адрес электронной почты редакции: info@novostroykin.ru

Внимание! Редакция не отвечает на сообщения, полученные из анонимных источников. Сообщения от организаций, содержащие информацию  о нарушении законодательства, в том числе о клевете, ущемлении деловой репутации и иных противоправных действиях,  принимаются по адресу: 107207, г. Москва, а/я 40 и рассматриваются при наличии подписи уполномоченного лица и печати организации.

Предложения, представленные на сайте, не являются офертой.

16+

Свидетельство СМИ ЭЛ № ФС 77 - 43189

«Новостройкин» — является зарегистрированным знаком обслуживания. Св-во №559710

Карта сайта

© 2006-2016 Новостройкин.Ру

При использовании информации ссылка на сайт Новостройкин.ру обязательна.

Ограничение ответственности

 

Мобильная версия