Новостройки
Регистрация
Вход

Цена от  до  
 
655

Форум: ЖК "Шишкин лес" (п. Шишкин Лес)

Темы форума

Страницы: 1  2  3  ... 328  329  330  ... 532  533  534 

 
Пользователь забанен avel11 25.01.2013 05:44
Директору
Низами Абдулгвмидович, очень жаль, что не сообщили о заседании Правительства Москвы. Мы, имея такую информацию, смогли бы приехать и выступить. Наши возможности Вы знаете. После выступления, всяким Табирбековым, маршелообразным и всем, кто преступно кобенится и упирается, желая не достроить, а украсть наш дом, пришлось бы как минимум вызывать "неотложку", а то, и "воронок". Желаю Вам, Низами Абдулгамидович, скорейшего возвращения статуса в интересах подавляющего большинства дольщиков. Верю и знаю, что так оно и будет. По справедливости, да и в силу того, что наш дом на особом контроле у Собянина. Сам я еще недельку побуду в санатории. Это недалеко от Большой Москвы. Если надо, подскочу.
 
Пользователь забанен avel11 25.01.2013 06:19
ТСЖ
.
В ТСЖ нет ничего необычного и страшного. Это очень хороший выход из нашего тупика со строительством дома. ТСЖ надо только создать. Проявить инициативу в этом я предлагаю нашему директору – Абдулгамидову, как человеку, наиболее опытному в этом вопросе. Возможно, еще кто-то из дольщиков ему поможет. ТСЖ очень быстро, при поддержке Правительства Москвы, получит долгосрочный кредит и достроит наш дом. Конечно, деньги банку надо будет возвращать, увеличив «квартплату». Но, во-первых, в течение ряда лет и почти незаметно для семейного бюджета, а во-вторых, это намного лучше перспективы банкротства и последующего хищения квартир. Или Табирбеков, маршелообразный и их подпевалы обязуются передать ключи от них нам, дольщикам? В это кто-то верит?
 
Маршал 25.01.2013 09:50
Насколько я понимаю, ТСЖ Абдулгамидов давно уже создал, как наиболее опытный в этом деле...(рука не поднимается написать слово "человек").
Об этом много писалось им и Стрекозовым здесь на форуме, под разными никами.
Правда абвиатура "ТСЖ" в их варианте расшифровывается по-другому - товарищество сволочей и жуликов, в УК РФ - такое ТСЖ называется ОПГ (организованная преступная группа).
В нее помимо Абдулгамидова, Стрекозова и их родственников, входят еще фиктивные дольщики, некоторых из них мы знаем по форуму.
Никогда не слышал, чтобы ОПГ, не сумев довести свой преступный умысел на хищение незавершенных строительством жилых домов до конца, перекрашивалось в добропорядочных граждан, получало кредиты от правительства Москвы и строило дом.
Так, что лучше ничего не новаторского не выдумывать, прекратить агонию и прямиком всем составом ТСЖ- ОПГ отправляться в СИЗО (следственный изолятор).
А дом достроят уж как-нибудь без вашего участия. Его будет доставивать тот, кто его и строил с самого начала и у кого вы его пытались украсть уведя застройщика в банкроство.
 
natali 12 25.01.2013 16:02
А вас не смущает, что после того кто его начал строить пришлось практически все переделывать? Или вы думаете что это было просто пихотью Абдулгамидова?
 
Маршал 25.01.2013 17:07
Я считаю, что дольщикам с этим домом не повезло во всем.
Начиная с того состояния в котором он сейчас находится (уже три года стоит без отопления)и заканчивая его рейдерским захватом, приведшим к неопределенности с нашими будущими перспективами.
Что касается "все переделывать", то я считаю, что это не прихоть Абдулгамидова, а его фантазия и способ обналичивания денег, полученных от дольщиков.
Достраивать дом и вводить его в эксплуатацию он не собирался, а деньги нужно было как-то "осваивать", выводя по фиктивным договорам на фирмы - однодневки.
Оформить документами строительство дома второй раз нельзя, будет выглядеть как явная "липа", а вот устранение выявленных дефектов - пожалуйста.
Пусть выяснением этих вопросов занимается следствие и новый собственник Ройс-Руда.
По вине Абдулгамидова и его подельников мы "влипли" в ситуацию и нам важно выйти из нее как можно быстрее.
Нам всем важно понять, что если Ройс-Руд всетаки достроит наш дом и введет его в эксплуатацию, то Абдулгамидов и его команда к этому делу уже не будет иметь никакого отношения.
Абдулгамидов - это уже пройденный этап.
 
natali 12 26.01.2013 09:33
Ну да, столбы посреди квартир он тоже чтоб только денги вывести воткнул!
 
Король новостройкилилия09 25.01.2013 20:50
про все
Я думаю,что не нужно вставать не на чью сторону,все хороши,мне все равно кто будет генеральный директор,главное получить собственность,а по поводу ТСЖ это глупо,если уж создавать то ЖСК,но не ТСЖ Вы вообще в курсе что и как потом будет после создания,ничего хорошего нет для жильцов....
 
Пользователь забанен
Николай Артёмов
25.01.2013 21:06
Я так понимаю политику властей, что в случае банкротства застройщика, дом отдадут дольщикам и они сами будут его достраивать. С таким количеством фиктивных дольщиков, реальным дольщикам просто не реально будет его достроить. То есть получается, что в случае банкротства власти дольщиков в беде не оставят, правда каким образом всё это будет выглядеть, я не представляю.
 
Пользователь забанен
se6363
28.01.2013 18:28
Уважаемые дольщики.Нам пришло уведомление про изменение,связанное с изменением сроков в эксплуатацию обьекта.Кто-нибудь ездил,подписывал дополнительное соглашение по срокам ввода.Заранее благодарен!
 
Пользователь забанен
Николай Артёмов
28.01.2013 19:51
Чья подпись на документе?
 
Пользователь забанен
se6363
28.01.2013 23:15
Подпись на документе ген.директор ООО Ройс-Руд Абдулгамидов Н.А.
 
Пользователь забанен avel11 26.01.2013 08:26
Еще о ТСЖ
Николай Артемов правильно понял: власти Москвы не дадут в обиду дольщиков нашего дома, не позволят Табирбекову, который, кстати, побоялся придти на заседание в Правительстве Москвы, «кинуть» нас. Помогут также с подключением коммуникаций, в том числе тепла, обустройством дорог. И это, согласитесь, не мало для решения нашей главной задачи – получения своих квартир. Но они, власти, не выделят бюджетных средств на достройку дома в Шишкином лесу. Тем более что для этого уже есть отработанные механизмы с привлечением денег заинтересованных граждан. Один из них – создание ТСЖ. ТСЖ, при поддержке Правительства Москвы, получит многолетний банковский кредит, наймет, опять же при содействии властей, строительную организацию, которая и доведет дом «до ума», сдаст его. Теперь о финансовой стороне вопроса. Пока в нем, судя по форуму, происходит некоторая путаница. Никому из дольщиков никаких денег до сдачи объекта платить не придется. Кредит и проценты по нему будем возвращать в процессе эксплуатации наших квартир. За этим процессом станет зорко наблюдать ТСЖ. И для него неважно реальный дольщик или «фиктивный». Ведь жильцы в квартирах будут реальные. И все из них получат реальные «платежки» согласно занимаемым метрам. Правда, отдельную небольшую шайку лиц, затормозивших строительство, надо бы заставить платить больше раза в два, согласно «заслугам». Для этого есть вполне законные пути. А если кто закобенится и задолжает, ТСЖ сможет отобрать жилье через суд. Это сделать сегодня не сложно. Но, опять повторяю, «погашать» банковский кредит придется всем жильцам дома, а не какой-то группе дольщиков. Кстати, до сих пор не понятно деление на реальных и «фиктивных» соседей. Что есть квартиры, которые продали дважды. Если это правда, а не огородная «пугалка», в которую уже даже слабонервные верить перестали, назовите хоть одну. Скажем, квартира «х» продана Иванову, и она же продана Петрову. Где эти факты? А если их нет, то с какой целью лжете, рискуете попасть «под статью» и отправиться осваивать колымские дали? То же самое и с «фиктивными» дольщиками. Кто они, ау? Не знаете, тогда, опять же, зачем врать? И последнее. Пока доверия объективно заслужил, как директор, только Абдулгамидов. Табирбеков же даже общаться с дольщиками на собрании, «с глазу на глаз», а не по телефону (может он в носу в это время ковыряет или на горшке сидит), не хочет. Знай только, озвучивает на форуме через своих клевретов различные угрозы, которые не сулят дольщикам ничего хорошего. Если это не так, то пусть Табирбеков назовет месяц и год, когда сдаст дом. А если не может, то зачем рвется в директоры, мешает Абдулгамидову. Верю и знаю, как уже писал об этом на форуме, что последний победит в корпоративном споре. Соответствующие суды назначены. И тогда, возможно, не потребуется и сценарий с ТСЖ. Директор Абдулгамидов обязательно достроит дом и передаст нам ключи от наших квартир.
 
Король новостройкилилия09 26.01.2013 10:11
Сообщение не относится к обсуждаемой теме. Всё равно показать.
Бред.....до вашего уровня не опускаюсь в обсуждениях.но все что Вы пишите это мягко говоря бред...
 
ВеЛеС 26.01.2013 15:51
Сообщение не относится к обсуждаемой теме. Всё равно показать.
Поддерживаю, эту пургу про хорошего директора уже надоело слушать.
 
Ivan990 26.01.2013 16:30
Сообщение не относится к обсуждаемой теме. Всё равно показать.
Аббревиатура "ТСЖ" включает в себя слово "собственников", а до собственности здесь очень-очень далеко, директор делает все, чтобы ее здесь и не было.
 
Пользователь забанен avel11 27.01.2013 10:40
Это очевидно, что до собственников нам еще далеко. Но юридическое лицо, которое получит кредит на достройку дома, дольщики вправе назвать как угодно. Важно, чтобы оно было образовано большинством голосов на общем собрании. Проще, понятнее, в том числе и для Правительства Москвы, испоьзовать уже отработанную форму, документацию и т.д. ТСЖ. Иными словами наше юрлицо должно быть создано по "образу и подобию" ТСЖ. А название может быть и другим. Например, товарищество дольщиков СК "Шишкин лес". Но все это произойдет, повторяю, если Абдулгамидов откажется достраивать дом, во что лично я и многие дольщики, которых знаю, не верят. А Табирбеков, как было заявлено на форуме, уже отказался. Он в расчет не принимается.
 
Ivan990 27.01.2013 20:29
Табирбеков, как было заявлено на форуме, является владельцем этого дома, а все, что настроил, достроил Абдулгамидов - это кидалово.
 
2163 27.01.2013 22:24
Сообщение не относится к обсуждаемой теме. Всё равно показать.
Вашему вниманию предлагается брошюра об изменениях в Закон о банкротстве, кото-
рые позволяют проводить эту процедуру по-особенному для застройщиков. Совместны-
ми усилиями рабочей группы Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия»
по защите прав вкладчиков и дольщиков и органов власти всех уровней за последние
годы удалось вдвое сократить число обманутых дольщиков по стране. Но если раньше
это делалось в «ручном режиме», то теперь создана нормативная база для решения про-
блем обманутых дольщиков.
Обновленный закон - это результат совместного труда рабочей группы, Минэкономраз-
вития и Высшего арбитражного суда по выполнению поручения Президента РФ. Отдель-
ное спасибо за подготовку этой брошюры надо сказать сотрудникам Минэкономразвития
Софье Лебедевой и Александре Резе.
Итак, законом предложены следующие механизмы. Арбитражный суд теперь вправе
признавать требования участников строительства, если их деньги привлекались по об-
ходным схемам. Вводится отдельный реестр требований о передаче жилых помещений.
Теперь недострой и землю можно выделять из конкурсной массы и передавать создан-
ному дольщиками ЖСК при выполнении определенных условий. Граждане выделены в
отдельную очередь относительно других кредиторов, подвинув тех в четвертую. Также,
если раньше средства от продажи залогового имущества вообще не доставались доль-
щикам, то теперь у них появляется возможность получить 85 % таких средств.
Надо учитывать, что ранее по закону дольщики вообще не могли доказать свое право на
участие в процедуре банкротства, им не могли передать недострой ни при каких условиях,
и денег им не доставалось, как участникам общей с коммерческими кредиторами очере-
ди. Мы по максимуму постарались создать процедурные преференции для дольщиков с
учетом основополагающего принципа банкротства - равенства кредиторов. Любой пере-
кос в применении которого может привести к серьезным последствиям на рынке жилья
– например, если совсем лишить прав банки, то застройщиков перестанут кредитовать,
из-за чего уменьшится объем строительства, а, следовательно, вырастет цена квадрат-
ного метра.
Однако несколько законодательных проблем в части защиты прав дольщиков еще не-
обходимо решить, и рабочая группа уже нашла способ – в частности, разработан законо-
проект о страховании гражданской ответственности застройщиков.
Уважаемые читатели!
Депутаты Государственной Думы Александр Хинштейн, Александр Коган
С 15 августа 2011 года вступил в силу Закон № 210-ФЗ, предус-
матривающий внесение изменений в Закон о несостоятельности, в части
установления особенностей банкротства застройщиков.
Основная цель закона – защита интересов граждан, вложивших свои
деньги в строительство квартир в многоквартирных домах, в случае бан-
кротства застройщика.
3
1
2
1. Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон
«О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установле-
ния особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее - Закон, Закон № 210-ФЗ)
2. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о несостоятельности)
4
Во-первых, теперь для участия
граждан в деле о банкротстве за-
стройщика не важен способ при-
влечения их средств, то есть это
могут быть как договоры долевого
участия, так и предварительный
договор купли-продажи, договор
займа, договор инвестирования
(соинвестирования) строительства,
договор простого товарищества,
выдача векселя, внесение денеж-
ных средств в ЖСК и заключение
иных сделок. Данная поправка
являлась необходимой, так как
строительство большинства много-
квартирных домов началось еще
до вступления в силу Закона о до-
левом строительстве № 214-ФЗ ,
и именно большинство таких за-
стройщиков находятся сейчас в
банкротстве или близки к этому.
Таким образом, дольщику теперь
легче доказать свое право требо-
вания.
Закон о несостоятельности в редакции, действовавшей до принятия За-
кона № 210-ФЗ, рассматривал дольщиков как обычных кредиторов. При
этом им было крайне сложно доказать, что они имеют право считаться та-
ковыми, поскольку деньги привлекались по различным сложным схемам.
Но даже если такое право удавалось доказать, дольщику было необхо-
димо расторгнуть свой договор с застройщиком (то есть преобразовать
свое требование в денежное). Дольщики, которые не хотели расторгать
договоры, совсем не участвовали в процедуре банкротства и не имели
шансов удовлетворить свои требования. «Дольщики-расторженцы» по-
лучали удовлетворение своих требований в рамках третьей очереди со
всеми остальными кредиторами (например, поставщиками материалов),
их шансы на получение денег были крайне малы. При этом размер требо-
ваний дольщиков определялся как размер вложенных средств, которые
уже давно «съела» инфляция. Данный Закон значительно изменил по-
ложение участников строительства (прежде всего граждан) в деле о бан-
кротстве застройщика и сделал это следующим образом.
Во-вторых, согласно изменениям,
требования дольщиков (имеются в
виду граждане) будут погашаться
раньше коммерческих кредиторов
и налогов, но после требований по
возмещению вреда жизни и здоро-
вью и требований по заработной
плате. Приоритет указанных граж-
дан является очевидным в рамках
социальной политики государства.
В-третьих, удовлетворение денежных требований дольщиков будет осу-
ществляться с учетом текущей рыночной цены аналогичной квартиры.
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)
3
Закон № 210-ФЗ
Варианты развития событий при удовлетворении требований дольщиков
В-пятых, новые положения о бан-
кротстве застройщиков распро-
страняются и на те случаи, когда в
отношении застройщика уже воз-
буждено производство по делу о
банкротстве, но расчеты с кредито-
рами еще не наступили. В указан-
ной ситуации дольщикам необходи-
мо было заявить свои требования
в течение 60 дней с момента всту-
пления в силу изменений в Закон о
несостоятельности, то есть
с 15 августа 2011 г., это связано с
установленными Законом о несо-
стоятельности процедурами и сро-
ками их проведения, а также сро-
ком закрытия реестра требований
кредиторов.
В-четвертых, дольщики в деле о
банкротстве застройщика теперь
смогут предъявлять свои неденеж-
ные требования, то есть требова-
ния о передаче квартиры, и им не
придется расторгать договор для
участия в деле о банкротстве.
Возможны два варианта развития событий при удовлет-
ворении требований дольщиков.
передача объекта незавершенного строительства созданному
дольщиками ЖСК
При этом необходимо, чтобы были
соблюдены следующие условия:
1) текущие требования, требова-
ния по возмещению вреда жизни
и здоровью, по заработной плате
работников застройщика должны
быть удовлетворены. То есть либо
оставшегося имущества застрой-
щика, помимо передаваемого доль-
щикам объекта, будет достаточно
для удовлетворения указанных
требований, либо дольщики или лю-
1)
5
6
удовлетворение денежных требований дольщиков (в случае
невозможности передачи объекта незавершенного строитель-
ства)
С учетом того, что большинство
людей приобретали квартиры мно-
го лет назад и те деньги, которые
были вложены в строительство,
несоизмеримы с сегодняшними це-
нами на квартиры, Законом пред-
лагается помимо требований по
возврату уплаченной денежной
суммы также учитывать размер
убытков в виде реального ущерба.
бое третье лицо внесут средства на
депозитный счет для их погашения.
При этом любым третьим лицом
может быть новый инвестор, кото-
рому для повышения компенсации
может быть предоставлен земель-
ный участок, либо органы власти в
целях оказания помощи пострадав-
шим дольщикам. Кроме того, в ЖСК
могут принимать участие не только
дольщики, но и иные лица. Напри-
мер, если в многоквартирном доме
есть нежилые помещения, дольщи-
ки могут принять в члены ЖСК лиц,
желающих приобрести указанные
помещения.
2) отсутствуют двойные продажи
на одну и ту же квартиру в этом
доме;
3) отсутствуют залоговые креди-
торы (например, банки), не считая
дольщиков по договорам долевого
участия по Закону № 214-ФЗ, либо
залоговые кредиторы согласились
на передачу объекта гражданам.
Кроме того, Законом предус-
мотрена возможность передачи
квартиры дольщикам, в случае
если право собственности на нее
не оформлено, но дом достроен и
введен в эксплуатацию. Указанное
положение связано с тем, что граж-
данин уже может жить в доме не-
сколько лет, но регистрация права
собственности затягивается, в том
числе по вине застройщика.
2)
Варианты развития событий при удовлетворении требований дольщиков 7
Размер требований = денежные средства, упла-
ченные по договору + изменение рыночной сто-
имости
То есть, если 5 лет назад участник
заплатил 300 тысяч рублей за квар-
тиру, а сейчас она стоит 1 миллион
рублей, то размер убытков будет
составлять 700 тысяч рублей, а об-
щий размер требований дольщика
для участия в деле о банкротстве
будет составлять тот самый 1 мил-
лион рублей.
Кроме того Закон говорит, что
внесение гражданином большей
суммы, чем сегодняшняя стоимость
квартиры, не является основанием
для снижения размера его требова-
ний. Следовательно, если рыночная
стоимость квартиры на момент от-
крытия конкурсного производства
процедуры банкротства понизи-
лась по сравнению с ее стоимостью
в договоре, а гражданин уже все
оплатил по ценам, действительным
на момент внесения средств, это не
повлечет снижение размера требо-
ваний. Например, если гражданин
по договору оплатит 1 миллион ру-
блей, а после открытия конкурсного
производства рыночная стоимость
квартиры снизилась до 700 ты-
сяч рублей, то размер требований
гражданина будет равен 1 миллио-
ну рублей.
Таким образом, размер требований дольщиков будет рассчитываться
следующим образом:
8
Общие вопросы
Так определяются застройщик,
участник строительства, требова-
ние о передаче жилого помещения
и денежное требование. При этом
важно иметь в виду, что все эти
определения применяются в том
случае, если объектом строитель-
ства является многоквартирный
дом.
Под участником строительства по-
нимаются физическое лицо, юри-
дическое лицо, Российская Федера-
ция, субъект Российской Федерации
или муниципальное образование,
имеющие к застройщику требова-
ние о передаче жилого помещения
или денежное требование.
Таким образом, особенности бан-
кротства затрагивают лишь за-
стройщиков, которые привлекали
денежные средства для строитель-
ства многоквартирных домов. А
особенности удовлетворения тре-
бований участников строительства
при банкротстве такого застройщи-
ка коснутся лишь тех случаев, ког-
да деньги вкладывались в строи-
тельство именно жилых помещений
(квартир, комнат).
Участник строительства – это такой
же кредитор в деле о банкротстве,
как и прочие кредиторы (однако,
с особенностями удовлетворения
требований, определенных Зако-
ном). Поэтому участник строитель-
ства имеет все права кредиторов в
деле о банкротстве и несет обязан-
ности, предусмотренные Законом о
несостоятельности.
Таким образом, участник строи-
тельства может сам обратиться в
арбитражный суд с заявлением о
признании застройщика банкро-
том, указанное право возникает у
участника строительства непосред-
ственно с даты вступления в закон-
ную силу решения суда о взыскании
денежных средств с застройщика.
По общему правилу, заявление о
признании должника банкротом по-
дается в арбитражный суд по месту
нахождения должника – застройщи-
ка (место нахождения юридическо-
го лица определяется местом его
государственной регистрации).
Однако, согласно изменениям, по
ходатайству лица, участвующего
в деле о банкротстве, арбитраж-
ный суд вправе передать дело о
банкротстве застройщика на рас-
смотрение арбитражного суда по
месту нахождения объекта строи-
Статья 201.1 дает определения
основным понятиям и одновре-
менно определяет лиц, на кото-
рых распространяется Закон.
9
Общие вопросы
Реестры требований
Реестры требований
Стоит рассмотреть ситуации, ког-
да дело о банкротстве застройщи-
ка уже возбуждено и участникам
строительства необходимо предъ-
явить свои требования.
Важно помнить, что после вклю-
чения требований в реестр требо-
ваний кредиторов участник стро-
ительства вправе участвовать во
всех собраниях кредиторов, за-
являть ходатайства, участвовать
в процессе по делу о банкротстве,
знакомиться с документами, об-
жаловать действия арбитражного
управляющего, требования иных
кредиторов.
тельства, земельного участка, либо
по месту жительства или месту на-
хождения большинства участников
строительства.
Важно отметить, что в целях за-
щиты прав участников строитель-
ства, недопущения вывода активов
застройщика, с даты введения на-
блюдения (процедуры банкротства)
в отношении застройщика, он мо-
жет заключать договоры, пред-
усматривающие передачу жилых
помещений, и соглашения об изме-
нении или о расторжении таких до-
говоров, а также совершать иные
сделки с недвижимым имуществом
исключительно с письменного со-
гласия временного управляющего.
Также, в целях недопущения рас-
торжения договора аренды на
земельный участок, на котором
осуществляется строительство
многоквартирного дома, и пере-
дачи его в аренду иному лицу, ар-
битражный суд может запретить
арендодателю заключать договор
аренды земельного участка с дру-
гим лицом, помимо застройщика, и
запретить государственную реги-
страцию такого договора аренды,
а также запретить арендодателю
распоряжаться данным земельным
участком иным образом.
В указанном случае арбитражный
суд уведомляет орган, осущест-
вляющий государственную реги-
страцию прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним, по месту
нахождения земельного участка о
таком запрете в отношении указан-
ного земельного участка.
10
Статьями 201.4. – 201.8 Закона
предусмотрены особенности предъ-
явления участниками строитель-
ства требований (как денежных, так
и о передаче жилых помещений)
при банкротстве застройщика и их
рассмотрения арбитражным судом.
В случае если банкротство на-
ступило до принятия Закона, но
расчеты с кредиторами на стадии
конкурсного производства еще не
наступили, дольщикам необходимо
заявить свои требования в тече-
ние 60 дней с момента вступления
в силу изменений в Закон о несо-
стоятельности, то есть с 15 августа
2011 г. Таким образом, срок закры-
тия реестра требований кредито-
ров и реестра требований о пере-
даче жилых помещений (60 дней)
направлен на предоставление воз-
можности участникам строитель-
ства в ходе конкурсного производ-
ства предъявить свои требования в
течение более длительного срока.
При том, что в ходе конкурсного
производства дольщикам необхо-
димо предъявить свои требования
в указанный срок, это не означает,
что в данный срок арбитражный суд
должен рассмотреть данные требо-
вания и включить их в реестр, рас-
смотрение требований может про-
изойти позже.
Законом предусматривается, что
участники строительства могут
предъявить денежные требования
и (или) требования о передаче жи-
лого помещения.
Стоит отметить, что участники
строительства смогут участвовать
в собраниях кредиторов и обла-
дать числом голосов, определяе-
мым исходя из суммы, уплаченной
участником строительства застрой-
щику по договору и (или) стоимо-
сти переданного застройщику иму-
щества.
Денежные требования (статья 201.5)
Важно помнить, что по Закону в
деле о банкротстве застройщика
могут быть предъявлены требова-
ния участников строительства не-
зависимо от способов привлечения
их средств (долевое строительство,
предварительный договор купли-
продажи, договор займа, договор
инвестирования (соинвестирова-
ния) строительства, договор про-
стого товарищества, выдача век-
селя, внесение денежных средств в
ЖСК, заключение иных сделок).
Участники строительства могут
расторгнуть договор в односторон-
нем порядке в случае открытия кон-
курсного производства. При этом
об отказе от договора участник
Реестры требований 11
Неденежные требования (Статья 201.6)
Законом предусмотрена возмож-
ность предъявить в деле о банкрот-
стве застройщика неденежные тре-
бования, а именно требования о
передаче жилого помещения.
Указанное положение Закона яв-
ляется новеллой Закона о несо-
стоятельности, так как до введе-
ния такого положения дольщикам
необходимо было преобразовать
свои требования о передаче квар-
тиры в денежные требования, то
есть расторгать договоры. Теперь
у дольщиков появилась возмож-
ность заявлять свои требования
без необходимости обязательного
расторжения договора, что в свою
очередь экономит время и деньги.
При рассмотрении арбитражным
судом обоснованности требова-
ний о передаче жилых помещений
участники строительства должны
предоставить доказательства, под-
тверждающие факт полной или
частичной оплаты во исполнение
своих обязательств перед застрой-
щиком по договору, предусматри-
вающему передачу жилого поме-
щения.
строительства заявляет при уста-
новлении размера его денежного
требования.
В случае если участник строитель-
ства расторгает договор с застрой-
щиком до введения конкурсного
производства, то его требования
также считаются денежными. Стоит
обратить внимание, что участник
строительства вправе предъявить
свои денежные требования в части
убытков, возникших в связи с не-
исполнением застройщиком своих
обязательств, в случае расторже-
ния договора до возбуждения дела
о банкротстве застройщика и при
возврате застройщиком участнику
строительства денежных средств,
уплаченных по договору.
12
Все последствия зависят от про-
цедуры банкротства, в которой на-
ходится застройщик. На стадии на-
блюдения беспокоиться не о чем.
Требования кредиторов подлежат
рассмотрению арбитражным судом
позже.
На стадии внешнего управления
дольщики вправе предъявить свои
требования к застройщику в любой
момент.
Закрытие реестра осуществляет-
ся только на стадии конкурсного
производства. Законом № 210-ФЗ
дана возможность продлить общий
срок, предусмотренный для закры-
тия реестра. Указанное положение
направлено на предоставление
возможности распространить дей-
ствие Закона № 210-ФЗ на застрой-
щиков, которые уже находятся в
банкротстве.
Вопросы и ответы
? Каковы последствия пропуска срока - 15.10.2011 (то есть пропуска
шестидесяти дней после вступления в силу Закона № 210-ФЗ) – для за-
крытия реестров по денежным требованиям и требованиям о переда-
че жилых помещений)? Срок 60-дней относится ко всем стадиям дела о
банкротстве застройщика (наблюдение, внешнее управление, конкурс-
ное производство) или только к конкурсному производству?
Вопросы и ответы 13
? Передача квартиры по договору не является денежным требовани-
ем, а для включения денежных требований в реестр надо доказать, что
данное требование является денежным. Как предъявить денежные тре-
бования?
Необходимо расторгнуть договор. Кроме
того, в соответствии со статьей 201.5 Зако-
на открытие конкурсного производства в от-
ношении застройщика является основанием
для одностороннего отказа участника стро-
ительства от исполнения договора. О таком
отказе может быть заявлено в рамках дела
о банкротстве застройщика в процессе уста-
новления размера денежного требования
участника строительства.
? Сейчас уже по открытым делам есть участники долевого строитель-
ства с уже признанным гражданским судом правом собственности на
долю в объекте незавершенного строительства. Надо ли подавать тре-
бования в реестр требований по передаче жилых помещений?
В случае если участнику долевого
строительства принадлежит право
собственности на долю в объекте
незавершенного строительства, то
указанная доля не входит в состав
конкурсной массы, так как в соот-
ветствии со статьей 131 Закона
о несостоятельности только иму-
щество должника, имеющееся на
дату открытия конкурсного произ-
водства и выявленное в ходе кон-
курсного производства, составляет
конкурсную массу.
В связи с этим, требования участ-
ников строительства, которым при-
надлежит право собственности на
долю в объекте незавершенного
строительства, не подлежат вклю-
Последствия непредъявления
требований в установленный срок -
требования участников строитель-
ства, заявленные после закрытия
реестра требований кредиторов, то
есть после предусмотренного сро-
ка, удовлетворяются за счет остав-
шегося имущества застройщика
после удовлетворения требований
кредиторов, включенных в реестр.
То есть фактически такого имуще-
ства не останется.
14
? Применяются ли положения Закона № 210-ФЗ к отношениям, связан-
ным с привлечением денежных средств граждан не по Закону № 214-
ФЗ?
Да, применяются. Согласно ста-
тье 201.1 Закона арбитражный суд
вправе признать наличие у участ-
ника строительства требования о
передаче жилого помещения или
денежного требования, в том числе
в следующих случаях:
1) заключение договора участия в
долевом строительстве;
2) заключение договора купли-про-
дажи жилого помещения в объекте
строительства;
3) заключение предварительного
договора участия в долевом строи-
тельстве или предварительного до-
говора купли-продажи жилого по-
мещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа,
обязательства по которому в части
возврата суммы займа прекраща-
ются с передачей жилого помеще-
ния в многоквартирном доме после
завершения его строительства в
собственность;
5) внесение денежных средств и
(или) иного имущества в качестве
вклада в складочный капитал то-
варищества на вере (коммандитно-
го товарищества) с последующей
передачей жилого помещения в
многоквартирном доме после за-
вершения его строительства в соб-
ственность;
6) заключение договора простого
товарищества в целях осуществле-
ния строительства многоквартир-
ного дома с последующей пере-
дачей жилого помещения в таком
многоквартирном доме в собствен-
ность;
7) выдача векселя для последую-
щей оплаты им жилого помещения
в многоквартирном доме;
чению в реестр требований о передаче
жилого помещения (так как, по сути, их
требование о передаче жилого помеще-
ния фактически удовлетворено путем
регистрации права собственности на
долю в объекте незавершенного строи-
тельства). Однако такие участники впра-
ве заявить требования о возмещении
им убытков.
Вопросы и ответы 15
8) внесение денежных средств в
жилищно-строительный кооператив
в целях участия в строительстве
многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связан-
ных с передачей денежных средств
и (или) иного имущества в целях
строительства многоквартирного
дома и последующей передачей
жилого помещения в таком много-
квартирном доме в собственность.
При этом необходимо отметить,
что в соответствии с Законом за-
стройщик – юридическое лицо,
независимо от его организацион-
но-правовой формы, в том числе
жилищно-строительный коопера-
тив, или индивидуальный пред-
приниматель, к которым имеются
требования о передаче жилых по-
мещений или денежные требо-
вания. Особенности банкротства
застройщиков, предусмотренные
Законом, применяются независи-
мо от того, имеет ли застройщик на
праве собственности, аренды или
субаренды земельный участок, а
также независимо от того, облада-
ет ли застройщик правом собствен-
ности или иным имущественным
правом на объект строительства.
Следовательно, с учетом опреде-
ления застройщика, любое лицо,
которое осуществляло привлече-
ние денежных средств или имуще-
ства участников строительства,
подпадает под действие Закона,
однако, в связи с тем, что такое
лицо фактически не имеет прав ни
на земельный участок, ни на объект
строительства, хотя такой должник
будет отвечать всем своим иму-
ществом, участники строительства
смогут предъявить и удовлетво-
рить только денежные требования.
16
? Можно ли предъявлять требования о передаче жилых помещений к
застройщику, если строительство дома еще не начиналось, земельный
участок не оформлен, разрешение на строительство не выдавалось?
В указанной ситуации не име-
ет смысла заявлять требования о
передаче жилого помещения, так
как в дальнейшем передача объек-
та незавершенного строительства
участникам строительства будет
невозможна, так как не соблюде-
ны основные условия для осущест-
вления такой передачи. В данном
случае целесообразнее заявить
денежные требования, так как при
установлении размера денежных
требований дольщиков помимо
требований по возврату уплачен-
ной денежной суммы (по договору)
также учитывается размер убытков
в виде реального ущерба (см. при-
мер расчета выше).
Вопросы и ответы 17
Согласно Закону требования о
передаче жилых помещений предъ-
являются и рассматриваются в по-
рядке, установленном статьями 71
и 100 Закона о несостоятельности.
Так, пунктом 5.1. статьи 100 За-
кона о несостоятельности предус-
мотрено, что при отказе кредитора,
предъявившего требование, от воз-
мещения расходов на уведомление
кредиторов, требования которых
включены в реестр требований
кредиторов, арбитражный суд воз-
вращает указанное требование,
о чем выносит соответствующее
определение. Согласно определе-
нию Конституционного Суда РФ от
24.02.2011 № 164-О, указанная
норма пункта 5.1 статьи 100 За-
кона о несостоятельности, направ-
ленная на возмещение расходов
арбитражного управляющего по
уведомлению кредиторов о предъ-
явлении требований новым креди-
тором, при том, что такие расходы
не являются чрезмерными, не мо-
жет рассматриваться как наруша-
ющая какие-либо конституционные
права.
Согласно пункту 7 статьи 100 За-
кона о несостоятельности, в слу-
чае признания арбитражным судом
причин незаявления требования в
ходе наблюдения уважительными,
арбитражный суд в определении о
включении требования кредитора
в реестр требований кредиторов
вправе возложить на должника
обязанность по возмещению рас-
ходов кредитора на уведомление
кредиторов о предъявлении таких
требований.
Стоит обратить внимание, что
предусмотрено право (а не обязан-
ность) суда возложить на должни-
ка обязанность по возмещению
кредитору понесенных последним
расходов, связанных с уведомлени-
ем кредиторов, если требование к
должнику не могло быть предъяв-
лено в процедуре наблюдения.
? В пункте 3 статьи 201.4 Закона № 210-ФЗ указано, что расходы ар-
битражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении
требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований
осуществляется им за счёт должника. На каком основании арбитражный
суд отклоняет заявление дольщиков о вступлении в очередь кредито-
ров без перечисления суммы арбитражному управляющему на извеще-
ние кредиторов. Правомочно ли это в рамках действующего Закона?
18
С учетом того, что согласно За-
кону предусмотрена возможность
предъявления участниками стро-
ительства требований о передаче
жилых помещений и (или) денеж-
ных требований, можно сделать
вывод, что в случае предъявления
требования о передаче жилого по-
мещения, участник строительства
может предъявить требование и
быть включенным в реестр тре-
бований в части убытков. Однако
могут возникнуть трудности при
установлении размера денежного
требования, так как размер убыт-
ков в виде реального ущерба рас-
считывается как разница между
стоимостью жилого помещения
(определенной на дату расторже-
ния договора, предусматривающе-
го передачу жилого помещения),
которое должно было быть переда-
но участнику строительства, и сум-
мой денежных средств, уплаченных
до расторжения этого договора, и
(или) стоимостью переданного за-
стройщику имущества (определен-
ной договором, предусматриваю-
щим передачу жилого помещения).
Таким образом, размер убытков в
виде реального ущерба применим
только при установлении денежно-
го требования. При этом участник
строительства может предъявить
денежное требование по возмеще-
нию убытков, взысканию неустоек
(штрафов, пеней) и иных финансо-
вых санкций в связи с неисполне-
нием застройщиком своих обяза-
тельств.
? Возможно ли включение в реестр требований о передаче жилых по-
мещений и одновременно в реестр требований денежных средств (убыт-
ки в виде реального ущерба)? Или убытки в виде реального ущерба при-
меняются только при предъявлении денежных требований?
Удовлетворение требований участников строительства 19
Удовлетворение требований участников строительства
Кредиторы 1,2 очереди
20%
Судебные расходы
5%
Текущие расходы
10%
Дольщики
25%
Текущие расходы
10% Залоговые кредиторы
70%
Залоговые кредиторы
60%
Согласно статье 201.9 Закона
расчеты по денежным требованиям
граждан – участников строитель-
ства производятся в третью оче-
редь, до расчета с коммерческими
кредиторами, в том числе по нало-
говым требованиями.
Таким образом, сначала произ-
водятся расчеты по требованиям
граждан, перед которыми должник
несет ответственность за причине-
ние вреда жизни или здоровью, а
также расчеты по выплате выход-
ных пособий и оплате труда работ-
ников должника, а потом уже про-
изводятся расчеты по денежным
требованиям граждан – участни-
ков строительства. Все остальные
участники строительства получают
удовлетворение своих требований
в рамках четвертой очереди.
Необходимо сразу отметить, что
В соответствии с Законом о несостоятельности в процедурах банкрот-
ства удовлетворяются денежные требования кредиторов. Однако За-
коном предусмотрена возможность погашения требований участников
строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
или путем передачи им жилых помещений.
Рассмотрим указанные варианты, при соблюдении каких условий это
возможно.
Удовлетворение денежных требований
Вопросы и ответы
участники строительства, которые
вложили денежные средства по За-
кону № 214-ФЗ, также являются
залогодержателями. Чтобы понять
насколько изменилась ситуация
необходимо показать, как до вне-
сения изменений удовлетворялись
требования дольщиков.
Итак, ранее требования дольщиков
удовлетворялись в рамках третьей
очереди. При этом если объект
строительства находился в залоге,
например, у банка, а средства граж-
дан привлекались не по Закону №
214-ФЗ, то приоритетное удовлет-
ворения требование от стоимости
заложенного объекта строитель-
ства имели банк (он получал до 80
процентов от стоимости объекта
строительства), а также кредиторы
первой и второй очереди. Таким
образом, на удовлетворение тре-
бований дольщиков практически не
оставалось средств. При этом до
внесения изменений в Закон о не-
состоятельности дольщики могли
предъявить только денежные тре-
бования, передача объекта неза-
вершенного строительства или жи-
лых помещений была невозможна.
20
Согласно внесенным изменениям ситуация кардинально
поменялась.
Так, в случае реализации предмета залога – объекта стро-
ительства, из средств, полученных от реализации предмета
залога:
1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кре-
диторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолжен-
ности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся про-
центов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом
по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законода-
тельством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных тре-
бований граждан – участников строительства вне зависимости от того,
являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых
объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том чис-
ле в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредито-
ров первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщи-
Удовлетворение требований участников строительства 21
ка недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судеб-
ных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управ-
ляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в
целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Таким образом, в случае реализации объекта строительства из средств,
полученных от его реализации, дольщики по Закону № 214-ФЗ (так как
они в силу этого закона тоже являются залоговыми кредиторами) незави-
симо от наличия иных залоговых кредиторов (например, банков) получат
85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства.
Прежде всего, необходимо от-
метить, что положение залого-
держателей – не участников стро-
ительства даже хуже ситуации,
предусмотренной общими поло-
жениями Закона о несостоятель-
ности. При этом залоговые кре-
диторы имеют безоговорочное
преимущество перед всеми необе-
спеченными кредиторами долж-
ника, включая и текущих кредито-
ров. Такова природа залога. Если
открыть Гражданский кодекс, то
уже в нем мы видим приоритетное
удовлетворение залоговых креди-
? Чем обоснована столь существенная привилегия залоговых кредито-
ров, не являющихся участниками строительства (чаще всего - банков)?
Почему по существу закон, определяя условия для передачи объекта
незавершенного строительства, вынуждает участников строительства
оплатить указанным кредиторам сумму долга полностью и лишь потом
получить объект для достройки, за свой счет.
Почему таким образом меняется фактическая очередность и процент
удовлетворения требований (банкам – всё и в первую очередь, гражда-
нам – часть и после банков)?
22
торов перед иными кредиторами за
счет стоимости заложенного иму-
щества в случае не исполнения обе-
спеченного залогом обязательства.
В банкротстве такой приоритет так-
же должен иметь место, иначе те-
ряется обеспечительная составля-
ющая залога (иначе не ясно, зачем
нужен залог, если воспользоваться
его преимуществами можно только
вне банкротства).
Приведенная в Законе схема
удовлетворения требований зало-
годержателей при банкротстве за-
стройщика такова. Если участники
строительства вкладывали свои де-
нежные средства в строительство
дома не по Закону № 214-ФЗ, то
доля средств от реализации иму-
щества у банков-залогодержателей
составляет не более 60% (в обыч-
ном порядке – 80% для банков).
Если застройщик привлекал сред-
ства по Закону № 214-ФЗ, то участ-
ники строительства находятся в бо-
лее выгодной ситуации, так как эти
«залоговые» 60% делятся пропор-
ционально между ними и банком.
Кроме того, эти же участники стро-
ительства также получают 25% от
средств, полученных от реализации
объекта строительства.
В случае если залоговых креди-
торов нет (или они не заявились),
участники строительства незави-
симо от способа привлечения их
средств (договор соинвестирова-
ния, Закон № 214-ФЗ, ЖСК и иные)
также получат 85 % из средств, вы-
рученных от продажи объекта стро-
ительства.
При этом, как это будет показано
ниже, при рассмотрении вопроса о
порядке удовлетворения неденеж-
ных требований участников строи-
тельства, участники строительства
при передаче им объекта незавер-
шенного строительства погашают
именно эти 60 % полностью или
частично (в зависимости от того,
являются ли участники строитель-
ства сами залогодержателями).
Необходимо также отметить, что
все участники строительства также
имеют право на удовлетворение
своих требований за счет остав-
шейся конкурсной массы на общих
основаниях с учетом предусмо-
тренной Законом очередности.
Указанные требования будут текущими, так как денежные обязательства
и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о
? Как будет осуществляться удовлетворение требований участника до-
левого строительства в случае, если договор участия в долевом строи-
тельстве зарегистрирован после введения процедуры наблюдения?
Удовлетворение требований участников строительства 23
Если участники долевого строительства
не предъявят требования к застройщику
в рамках дела о банкротстве, то залог
сохраняется до момента ликвидации за-
стройщика.
С учетом того, что обязательство пре-
кращается ликвидацией юридического
? Сохранится ли право залога участников долевого строительства, если
они не предъявят требования?
признании должника банкротом, являются текущими.
При этом согласно статье 134 Закона о несостоятельности, требования
кредиторов по текущим платежам погашаются вне очереди за счет кон-
курсной массы преимущественно перед кредиторами, требования кото-
рых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.
В случае если средства граждан были привлечены до введения наблюде-
ния (процедуры банкротства), а договор так и не был зарегистрирован,
такие участники строительства вправе предъявить свои требования к за-
стройщику, не дожидаясь регистрации договора. Указанные требования
направляются в арбитражный суд, должнику (застройщику) и временному
управляющему с приложением судебного акта или иных документов, под-
тверждающих обоснованность этих требований.
24
лица, залог в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного зало-
гом обязательства.
Таким образом, в данной ситуации участникам строительства необходи-
мо заявить свои требования.
В случае если договор участия
в долевом строительстве (либо
иной договор, связанный с пере-
дачей денежных средств в целях
строительства многоквартирного
дома) расторгнут, то у участника
строительства появляются именно
денежные требования. Такие де-
нежные требования нельзя преоб-
разовать обратно в неденежные
требования (то есть в требования
о передаче жилых помещений). Од-
нако данное обстоятельство не ме-
шает участникам строительства с
денежными требованиями участво-
вать в создании ЖСК, которому бу-
дет осуществлена передача объек-
та незавершенного строительства
(см. ст. 201.10 Закона).
? Как быть участникам строительства, уже расторгнувшим договор
долевого участия и вставшим в реестр кредиторов с денежными тре-
бованиями - возможно ли, учитывая вступившие в действие поправки,
преобразовать свои денежные требования обратно в требования по
передаче жилого помещения?
Можно ли поменять свои требования о денежной компенсации на тре-
бования о передаче жилого помещения?
25
Удовлетворение неденежных требований
Передача объекта незавершенного строительства (статья 201.10)
1. Арбитражный управляющий не
ранее чем через один месяц и не
позднее чем через два месяца с
даты его утверждения обязан вы-
нести на рассмотрение собрания
участников строительства вопрос
об обращении в арбитражный суд
с ходатайством о погашении тре-
бований участников строительства
путем передачи прав застройщика
на объект незавершенного стро-
ительства и земельный участок
созданному участниками строи-
тельства жилищно-строительно-
му кооперативу или иному специ-
ализированному потребительскому
кооперативу. Это происходит на
любой стадии банкротства, за ис-
ключением наблюдения.
2. Арбитражный управляющий дол-
жен представить собранию участ-
ников строительства заключение
о возможности или невозможности
такой передачи, отчет оценщика
о стоимости прав застройщика на
объект незавершенного строитель-
ства и земельный участок, проект
решения о создании ЖСК.
В заключении указывается:
1) обоснование возможности или
невозможности (в том числе тех-
нической и финансовой) передачи
объекта незавершенного строи-
тельства;
2) сведения о степени готовности
объекта незавершенного строи-
тельства;
3) сведения о размерах финансиро-
вания и сроках, необходимых для
завершения строительства объекта
незавершенного строительства;
4) сведения о денежных средствах,
необходимых для погашения тре-
бований кредиторов по текущим
платежам, требований кредиторов
первой и второй очереди и требо-
ваний залоговых кредиторов, не
являющихся участниками строи-
тельства.
3. Условия, необходимые для осу-
ществления передачи:
1) стоимость прав застройщика на
объект незавершенного строитель-
ства и земельный участок не пре-
вышает более чем на пять процен-
тов совокупный размер требований
участников строительства, вклю-
ченных в реестр требований креди-
торов и реестр требований о пере-
даче жилых помещений, либо тремя
четвертями голосов кредиторов
четвертой очереди, за исключени-
ем юридических лиц - участников
строительства, принято решение о
согласии на передачу объекта не-
завершенного строительства, либо
Удовлетворение требований участников строительства
26
на депозитный счет арбитражного
суда внесены денежные средства
в размере такого превышения за
вычетом пяти процентов (указан-
ные средства могут быть внесены
как самими участниками строитель-
ства, так и третьим лицом, как уже
было рассмотрено выше);
2) имущества, которое остается у
должника после передачи будет до-
статочно для погашения текущих
платежей, требований кредиторов
первой и второй очереди или на де-
позитный счет арбитражного суда
внесены денежные средства.
3) в реестре требований кредито-
ров отсутствуют требования зало-
говых кредиторов, не являющихся
участниками строительства, либо
залоговые кредиторы согласились
на передачу объекта незавершен-
ного строительства, либо на де-
позитный счет арбитражного суда
внесены денежные средства (не
более 60 процентов от стоимости
предмета залога, при этом если
участники строительства также
являются залогодержателями, то
доля залогодержателя – не участ-
ника строительства пропорцио-
нально уменьшается);
4) после завершения строительства
объекта незавершенного строи-
тельства жилых помещений в нем
будет достаточно для удовлетво-
рения требований всех участников
строительства в отношении указан-
ного объекта строительства (при
этом не должно быть «двойных
продаж» в отношении одних и тех
же жилых помещений в многоквар-
тирном доме, либо кто-то из участ-
ников строительства отказался от
передачи, при этом такой участ-
ник вправе удовлетворить свои
денежные требования). С согласия
участника строительства возможна
Здесь следует отметить, что в депозит вносят-
ся денежные средства в размере превышения
совокупного размера текущих платежей и тре-
бований кредиторов первой и второй очереди
над стоимостью имущества застройщика, но
не более двадцати процентов стоимости прав
застройщика на объект незавершенного строи-
тельства и земельный участок.
27
передача ему жилого помещения,
отличающегося по площади, пла-
нировке, расположению от жилого
помещения, соответствующего ус-
ловиям договора, предусматрива-
ющего передачу жилого помеще-
ния;
5) объект незавершенного строи-
тельства принадлежит застройщи-
ку на праве собственности.
Обращаем внимание на то, что
в случае введения банкротства до
регистрации права собственности,
регистрацию права собственности
на объект осуществляет арбитраж-
ный управляющий, в связи с тем,
что он обязан принимать меры по
защите имущества должника;
6) земельный участок, на котором
находится объект незавершенного
строительства, принадлежит за-
стройщику на праве собственности
или на ином имущественном праве.
Согласие арендодателя земельно-
го участка на передачу участникам
строительства прав застройщика
на этот участок не требуется;
7) участниками строительства при-
нято решение о создании ЖСК
или иного специализированного
потребительского кооператива в
отношении каждого объекта неза-
вершенного строительства, к тако-
му кооперативу переходят право
собственности на объект незавер-
шенного строительства и право
собственности или права и обязан-
ности арендатора в отношении зе-
мельного участка;
4. Рассмотрение арбитражным су-
дом ходатайства о передаче объек-
та незавершенного строительства
и вынесение определения.
5. В случае вынесения арбитраж-
ным судом определения о переда-
че объекта незавершенного стро-
ительства, требования участников
строительства, голосовавших про-
тив такой передачи и отказавших-
ся от участия в ней, преобразовы-
ваются в денежные требования
и подлежат погашению в составе
требований кредиторов по денеж-
ным обязательствам.
Стоит отметить, что требования
участников строительства в ча-
сти, не погашенной в результате
передачи объекта незавершенного
строительства, удовлетворяются
соответственно в составе требова-
ний кредиторов третьей и четвер-
той очереди.
С учетом того, что часто возника-
ют вопросы о возможности участия
в ЖСК участников строительства с
денежными требованиями (то есть,
те участники строительства, кто
расторг договор до принятия Зако-
на) стоит обратить внимание, что
согласно Закону (статья 201.10)
членами ЖСК или иного специали-
зированного потребительского ко-
оператива являются все участники
строительства, требования кото-
Удовлетворение требований участников строительства
28
рых включены в реестр требований
кредиторов и реестр требований
о передаче жилых помещений (за
исключением участников строи-
тельства, которые отказались от
передачи объекта незавершенного
строительства и решили удовлет-
ворить свои денежные требова-
ния). Таким образом, участвовать в
передаче объекта незавершенного
строительства могут, как и участни-
ки строительства с неденежными
требованиями (то есть с требова-
ниями о передаче жилого помеще-
ния), так и с денежными требовани-
ями.
Условия передачи жилых помеще-
ний (на любой стадии банкротства
застройщика):
Передача жилых помещений (статья 201.11)
1) строительство дома завершено;
2) получено разрешение на ввод
в эксплуатацию многоквартирного
дома;
3) застройщиком и участниками
строительства не подписаны акт
приема- передачи жилого помеще-
ния (передаточные акты или иные
документы о передаче участникам
строительства жилых помещений);
4) стоимость передаваемых жилых
помещений не превышает более
чем на пять процентов совокуп-
ный размер требований участников
строительства, включенных в ре-
естр требований кредиторов и ре-
естр требований о передаче жилых
помещений, или тремя четвертями
голосов кредиторов четвертой оче-
реди, за исключением юридических
лиц - участников строительства,
принято решение о согласии на пе-
редачу участникам строительства
жилых помещений, или на депозит-
ный счет арбитражного суда внесе-
ны денежные средства;
5) имущества, которое остается у
должника после передачи участ-
никам строительства жилых поме-
щений, достаточно для погашения
текущих платежей, требований кре-
диторов первой и второй очереди
или на депозитный счет арбитраж-
ного суда внесены денежные сред-
ства, достаточные для погашения
указанных требований (по аналогии
с пунктом 5 статьи 201.10 Закона
– см. выше);
6) в реестре требований кредито-
ров отсутствуют требования зало-
говых кредиторов, не являющихся
участниками строительства, либо
указанные кредиторы согласились
на передачу участникам строи-
29
Особо стоит отметить, что арбитражный суд по заявлению участ-
ника строительства принимает решение о признании права соб-
ственности участника строительства на жилое помещение при на-
личии до банкротства застройщика следующих документов:
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения).
Указанная ситуация возможна при задержке регистрации права собствен-
ности на квартиру (в некоторых случаях регистрация права собственности
может продлиться несколько лет).
Согласно Закону № 214-ФЗ участ-
ники долевого строительства явля-
ются залогодержателями. Следует
учитывать, что если участники до-
левого строительства преобразуют
свои требования о передаче не-
жилого помещения в денежные и
вступят в дело о банкротстве в ка-
честве кредитора должника, требо-
вания таких участников долевого
строительства по обязательствам,
обеспеченным залогом имущества
должника, будут удовлетворены за
счет стоимости предмета залога.
Таким образом, требования участ-
ников долевого строительства по
? Как согласно новому Закону № 210-ФЗ, в котором участники долево-
го строительства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме
не признаются участниками строительства, защитить свои права и сред-
ства, вложенные в данный дом?
Удовлетворение требований участников строительства
тельства жилых помещений, либо
на депозитный счет арбитражного
суда внесены денежные средства
(по аналогии с пунктом 6 статьи
201.10 Закона – см. выше);
7) всем участникам строительства
передаются жилые помещения в
соответствии с условиями догово-
ров, предусматривающих передачу
жилых помещений, и передавае-
мых жилых помещений достаточно
для удовлетворения требований
всех участников строительства,
включенных в реестр требований
кредиторов и реестр требований
о передаче жилых помещений (в
том числе отсутствуют «двойные
продажи»). Стоит отметить, что с
согласия участника строительства
ему может быть передано жилое
помещения, отличающееся по пло-
щади, планировке, расположению
от жилого помещения, соответству-
ющего условиям договора.
30
нежилым помещениям обеспечены
залогом имущества должника (за-
лог объекта незавершенного стро-
ительства и прав на земельный
участок), следовательно, удовлет-
ворение таких требований будет
осуществляться в порядке, предус-
мотренном статьей 201.14 Закона
о несостоятельности, следующим
образом.
В случае реализации предмета
залога – объекта строительства,
принадлежащего застройщику на
праве собственности, и земельного
участка, принадлежащего застрой-
щику на праве собственности или
ином праве (в том числе аренды,
субаренды), средства, вырученные
от реализации указанных объектов
и (или) прав на них, перечисляются
покупателем на специальный бан-
ковский счет должника. Из зачис-
ленных на этот счет средств шесть-
десят процентов направляется на
погашение требований кредиторов
по обязательству, обеспеченному
залогом указанных объектов и (или)
прав на них должника, но не более
чем основная сумма задолжен-
ности по обеспеченному залогом
обязательству и причитающихся
процентов, включая требования по
обязательству, обеспеченному за-
логом по договору участия в доле-
вом строительстве в соответствии
с законодательством об участии в
долевом строительстве многоквар-
тирных домов и (или) иных объек-
тов недвижимости.
Кроме того, передача участникам
строительства объекта незавер-
шенного строительства может быть
осуществлена при соблюдении, в
том числе условия об отсутствии
в реестре требований кредиторов
по обязательствам, обеспеченным
залогом прав застройщика на объ-
ект незавершенного строительства
и земельный участок, либо ука-
занные кредиторы согласились на
передачу объекта незавершенного
строительства, либо на депозитный
счет арбитражного суда внесены
денежные средства в размере, до-
статочном для погашения требова-
ний указанных кредиторов.
Таким образом, Законом пред-
усмотрены меры по защите прав
и интересов участников долевого
строительства по нежилым поме-
щениям, требования которых обе-
спечены залогом имущества долж-
ника-застройщика.
Удовлетворение требований участников строительства 31
После передачи объекта ЖСК, ука-
занный кооператив действует в со-
ответствии с жилищным и граждан-
ским законодательством. В связи с
этим, ЖСК вправе заключать любые
сделки, не противоречащие законо-
дательству.
? Каков порядок организации ЖСК, может ли данная организация за-
ключить договор подряда со строительной компанией, чтобы та достра-
ивала дом? Может ли ЖСК передать часть достроенных строительной
компанией квартир в счет оплаты выполненных работ?
? Как быть в ситуации, если застройщик перед банкротством вывел все
ликвидные активы?
В отношении «вывода ликвидных
активов» застройщика необходимо
руководствоваться следующим.
В соответствии с главой 3.1 За-
кона о несостоятельности сделки,
совершенные должником или дру-
гими лицами за счет должника, мо-
гут быть признаны недействитель-
ными.
Сделка, совершенная должником
в течение одного года до приня-
тия заявления о признании бан-
кротом или после принятия данно-
го заявления, также может быть
признана арбитражным судом не-
действительной при неравноцен-
ном встречном исполнении обя-
зательств другой стороны сделки.
При этом неравноценным встреч-
ным исполнением обязательств бу-
дет признаваться любая передача
имущества или иное исполнение
обязательств, если рыночная стои-
мость переданного должником иму-
щества существенно превышает
стоимость полученного встречного
исполнения обязательств.
Сделка, совершенная должником
в целях причинения вреда имуще-
ственным правам кредиторов, мо-
жет быть признана арбитражным
судом недействительной, если та-
кая сделка была совершена в тече-
ние трех лет до принятия заявления
о признании должника банкротом.
Или – после принятия указанного
заявления, если в результате ее со-
вершения был причинен вред иму-
щественным правам кредиторов и
если другая сторона сделки знала
32
об указанной цели должника к мо-
менту совершения сделки (подо-
зрительная сделка).
Обращаем внимание, что в слу-
чае признания сделки недействи-
тельной все, что было передано
застройщиком или иным лицом за
счет застройщика или в счет ис-
полнения обязательств перед за-
стройщиком, а также изъято у за-
стройщика по сделке, признанной
недействительной в соответствии
с Законом о несостоятельности,
подлежит возврату в конкурсную
массу.
Следует отметить, что Законом о
несостоятельности предусмотрена
субсидиарная ответственность уч-
редителей юридического лица (за-
стройщика).
При этом под субсидиарной ответ-
ственностью понимается дополни-
тельная ответственность лиц (учре-
дителей застройщика), отвечающих
перед участниками строительства
наряду с основным должником, то
есть застройщиком.
Кроме того, согласно статье 10
Закона о несостоятельности, кон-
тролирующие застройщика лица
солидарно несут субсидиарную от-
ветственность по денежным обя-
зательствам застройщика и (или)
обязанностям по уплате обязатель-
ных платежей с момента приоста-
новления расчетов с кредиторами
по требованиям о возмещении вре-
да, причиненного имущественным
правам кредиторов в результате
исполнения указаний контролиру-
ющих застройщика лиц, или испол-
нения текущих обязательств при
недостаточности его имущества,
составляющего конкурсную массу.
Удовлетворение требований участников строительства 33
? Каким образом определяется стоимость прав застройщика и размер
требований участников строительства? По какой цене определяется
стоимость?
? В пункте 2 статьи 201.6 Закона указано, что участники строительства
в части требований о передаче жилых помещений имеют право участво-
вать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяе-
мым исходя из суммы, уплаченной по договору. При этом размер требо-
ваний дольщиков в деле о банкротстве исчисляется исходя из рыночной
стоимости квартиры. Этот расчет применим только для предъявления
денежных требований и, не распространяется на требования о переда-
че жилых помещений?
Стоимость имущества застрой-
щика определяется на основании
отчета об оценке. Арбитражный
управляющий для проведения
оценки имущества застройщика
привлекает оценщиков (статья 130
Закона о несостоятельности).
Оценка имущества застройщика
проводится оценщиком, который
должен соответствовать требова-
ниям, установленным законода-
тельством Российской Федерации
об оценочной деятельности, и не
может являться заинтересованным
лицом в отношении арбитражного
управляющего, застройщика и его
кредиторов.
Обращаем внимание, что участни-
ки строительства вправе обжало-
вать результаты оценки имущества
должника в судебном порядке.
В отношении определения стои-
мости объекта, установлению под-
лежит рыночная стоимость данного
объекта.
Согласно статье 201.12 Закона
участники строительства облада-
ют на собрании участников строи-
тельства числом голосов, пропор-
циональным размеру их денежных
требований и (или) требований о
передаче жилых помещений. При
этом участники строительства с
денежными требованиями обла-
дают числом голосов равным сум-
ме, уплаченной по договору, плюс
убытки в виде реального ущерба, а
участники строительства с требова-
ниями о передаче жилого помеще-
34
ния имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладают чис-
лом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору.
Погашение требований третьим лицом (статья 201.15)
Новеллой Закона является поло-
жение о возможности погашения
третьим лицом текущих платежей
и требований кредиторов первой
и второй очереди к застройщику,
в целях обеспечения возможности
передачи объекта незавершенного
строительства или жилых помеще-
ний. Указанное положение направ-
лено на обеспечение возможности
передачи в ходе конкурсного про-
изводства объекта незавершенно-
го строительства или жилых поме-
щений в многоквартирном доме,
строительство которого заверше-
но, участникам строительства.
Так, в целях передачи объекта
ЖСК или жилых помещений участ-
никам строительства, требования
по текущим платежам и по требова-
ниям граждан, перед которыми за-
стройщик несет ответственность за
причинение вреда жизни или здо-
ровью, а также расчеты по выплате
выходных пособий и оплате труда
работников застройщика, могут
быть погашены не только участни-
ками строительства, но и третьим
лицом.
Указанным лицом может быть но-
вый инвестор, который готов пре-
доставить средства для погашения
требований указанных кредиторов,
при этом он может получить нежи-
лые помещения в многоквартирном
доме или квартиры, в отношении
которых отсутствуют требования
участников строительства в целях
их дальнейшей реализации, кроме
того соответствующее финансиро-
вание может быть выделено орга-
нами власти в соответствии с бюд-
 
Пользователь забанен Anik 28.01.2013 10:25
Ссылку можете дать на первоисточник?
 
2163 28.01.2013 22:23
abkogan.ru›Публикации›0/a-2994.html
 
pampus 28.01.2013 21:24
Застройщики на стадии банкротства
www.mskmo.ru/stad_bankrot/1/
Реклама

Юридическая помощь, консультации бесплатно!
Взыскание неустойки, признание права собственности, строительные недостатки, банкротство застройщика.

Команда профессионалов, реальная практика.
тел.+7 (977) 362-13-09
e-mail: baryshnikovfirm@gmail.com

baryshnikovfirm.com

Страницы: 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  50  51  52  53  54  55  56  57  58  59  60  61  62  63  64  65  66  67  68  69  70  71  72  73  74  75  76  77  78  79  80  81  82  83  84  85  86  87  88  89  90  91  92  93  94  95  96  97  98  99  100  101  102  103  104  105  106  107  108  109  110  111  112  113  114  115  116  117  118  119  120  121  122  123  124  125  126  127  128  129  130  131  132  133  134  135  136  137  138  139  140  141  142  143  144  145  146  147  148  149  150  151  152  153  154  155  156  157  158  159  160  161  162  163  164  165  166  167  168  169  170  171  172  173  174  175  176  177  178  179  180  181  182  183  184  185  186  187  188  189  190  191  192  193  194  195  196  197  198  199  200  201  202  203  204  205  206  207  208  209  210  211  212  213  214  215  216  217  218  219  220  221  222  223  224  225  226  227  228  229  230  231  232  233  234  235  236  237  238  239  240  241  242  243  244  245  246  247  248  249  250  251  252  253  254  255  256  257  258  259  260  261  262  263  264  265  266  267  268  269  270  271  272  273  274  275  276  277  278  279  280  281  282  283  284  285  286  287  288  289  290  291  292  293  294  295  296  297  298  299  300  301  302  303  304  305  306  307  308  309  310  311  312  313  314  315  316  317  318  319  320  321  322  323  324  325  326  327  328  329  330  331  332  333  334  335  336  337  338  339  340  341  342  343  344  345  346  347  348  349  350  351  352  353  354  355  356  357  358  359  360  361  362  363  364  365  366  367  368  369  370  371  372  373  374  375  376  377  378  379  380  381  382  383  384  385  386  387  388  389  390  391  392  393  394  395  396  397  398  399  400  401  402  403  404  405  406  407  408  409  410  411  412  413  414  415  416  417  418  419  420  421  422  423  424  425  426  427  428  429  430  431  432  433  434  435  436  437  438  439  440  441  442  443  444  445  446  447  448  449  450  451  452  453  454  455  456  457  458  459  460  461  462  463  464  465  466  467  468  469  470  471  472  473  474  475  476  477  478  479  480  481  482  483  484  485  486  487  488  489  490  491  492  493  494  495  496  497  498  499  500  501  502  503  504  505  506  507  508  509  510  511  512  513  514  515  516  517  518  519  520  521  522  523  524  525  526  527  528  529  530  531  532  533  534 

Подписка на новые сообщения в этой ветке
E-Mail Эл. почта:

Вы не зарегистрированы
Обсуждение данной темы доступно только зарегистрированным пользователям.
Вход на сайт     Регистрация
Войти через:

Поделиться
Квартиры у озера
Отличная рыбалка!

Светлые квартиры, панорамные окна.

Закрытая территория, дет сад, школа, ТЦ, паркинги, зоны отдыха, барбекю.

5 мин до ж/д станции, 30 мин до центра Москвы. Приезжайте!

Новостройки от А101

10 минут до м. Саларьево.

Квартиры с отделкой.

Детские сады, школа.

Вся инфраструктура.

Застройщик. 214-ФЗ.

Город - курорт
Митино О2

Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. М.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе

Квартиры у м. Мякинино

Готовые квартиры от 39 до 139 м2. Улучшенные планировки. 7 мин до метро. Панорамные виды на Москву-реку. Вся инфр-ра: школы, д/сады, тц и магазины. Скидки до 200 000 руб.

Новогодняя акция!
Цены снижены на 25%

Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин от метро.

Новогодний сюрприз до
100 000 руб. на квартиру!

Квартиры в новом ЖК "ЛУЧИ" в Солнцево. 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Успей купить!

ЖК "Опалиха О3"
Новая Рига

Щедрый новогодний подарок от Урбан групп! Квартиры от 2,7 млн руб. Престижная Новая Рига. ЖК «Опалиха О3».


Адрес электронной почты редакции: info@novostroykin.ru

Внимание! Редакция не отвечает на сообщения, полученные из анонимных источников. Сообщения от организаций, содержащие информацию  о нарушении законодательства, в том числе о клевете, ущемлении деловой репутации и иных противоправных действиях,  принимаются по адресу: 107207, г. Москва, а/я 40 и рассматриваются при наличии подписи уполномоченного лица и печати организации.

Предложения, представленные на сайте, не являются офертой.

16+

Свидетельство СМИ ЭЛ № ФС 77 - 43189

«Новостройкин» — является зарегистрированным знаком обслуживания. Св-во №559710

Карта сайта

© 2006-2016 Новостройкин.Ру

При использовании информации ссылка на сайт Новостройкин.ру обязательна.

Ограничение ответственности

 

Мобильная версия