Новостройки
Регистрация
Вход

Цена от  до  
 
655

Покупка квартиры в новостройке, как не совершить ошибок: комментарии эксперта

Покупка квартиры в новостройке, как не совершить ошибок: комментарии эксперта.

Приобретение жилья, очень важный и ответственный шаг для каждого из нас. Покупка жилья в строящемся доме еще более сложный процесс. Обобщив наиболее часто задаваемые вопросы, на нашем сайте в разделе «Юридическая консультация», мы отправились за консультацией к юристам, специализирующимся на вопросах недвижимости.

На наши вопросы отвечает юрист ООО «Юридическая группа «Альянс» Корнеева Светлана Васильевна.

Сейчас многие строительные компании предлагают заключение договоров долевого строительства многоквартирного дома, инвестирования в строительство жилого дома, договоры переуступки прав требования. Какой с вашей точки зрения договор наиболее полно отвечает потребностям покупателей и защищает их в случае возникновения проблем?

Исчерпывающий ответ на указанный вопрос дан законодателем. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, только на основании договора участия в долевом строительстве. Из этого следует, что все иные способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону.

К сожалению, на практике очень много случаев привлечения денежных средств граждан для строительства жилья на иных основаниях. Вышеупомянутый федеральный закон (который, кстати, на сегодняшний день является основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства) установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Это оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных Законом, и привело к тому, что они начали искать иные формы привлечения денежных средств. Как правило, это различного рода гражданско-правовые сделки, договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные Гражданским кодексом РФ, "притянутые" для оформления отношений по привлечению денежных средств для долевого строительства. К ним относятся и упомянутые Вами договоры инвестирования в строительство жилого дома, договоры переуступки прав требования и др. По известным причинам, все эти договоры не предоставляют участникам долевого строительства тех прав и гарантий, которыми они наделены в соответствие с вышеупомянутым федеральным законом, потому их заключение весьма рискованно и опасно.

Впрочем, если разрешение на строительство интересующего гражданина объекта недвижимости было получено до 01 апреля 2005 года, на заключение договора участия в долевом строительстве ему в любом случае рассчитывать не придется. Дело в том, что действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами «долевого строительства многоквартирного дома», «инвестирования в строительство жилого дома», «переуступки прав требования» и другими, далекими от совершенства, а от того более рискованными договорами.

Как вы относитесь к схеме приобретения жилья, с использованием векселей застройщика?

Так же как и к вышеупомянутым сделкам и договорам. Использование векселей в данном случае является средством, используемым застройщиками для «обхода» положений Закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

Какие документы стоит потребовать у застройщика (продавца жилья в новостройке) при приобретении у него недвижимости?

Любой гражданин, собирающийся вложить свои денежные средства в строительство жилой недвижимости, должен проверить у застройщика наличие разрешения на строительство, а также документа, удостоверяющего права на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка и т.д.). Целесообразно было бы ознакомиться с проектной декларацией застройщика, которая содержит общую информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»). Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, уточните у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена.

Не мало важным является и вопрос проверки полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую, в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь, действия по заключению договоров. Гражданский кодекс РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.

Важным документом, с которым также стоит ознакомиться, является так называемый инвестиционный договор. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.

Застройщик затягивает сроки сдачи объекта, что делать? Как можно возместить ущерб от нарушения договора со стороны застройщика.

Объем прав гражданина в этом случае будет зависеть от того, заключен ли с ним договор участия в долевом строительстве или мы имеем дело с иным договором/сделкой. В случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона). Более того, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. ст. 450-453) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, подобное соглашение также должно быть зарегистрировано. Важен и тот факт, что если основанием изменения или расторжения договора явилось существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Его нарушение является для дольщика существенным. Следовательно, в случае изменения или расторжения договора дольщик может требовать возмещения причиненных ему этим убытков.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда договора участия в долевом строительстве нет, но есть другое правовое основание привлечения средств, в первую очередь договор. В таком договоре могут быть предусмотрены особые меры ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта дольщикам (к примеру, неустойка по образцу договора долевого участия в строительстве). В этом случае дольщик имеет полное право воспользоваться этими мерами ответственности. Если договор не предусматривает никакой ответственности за просрочку сдачи объекта, то вопрос придется решать на основании общих положений об обязательствах Гражданского кодекса РФ. При этом основным средством, которым сможет воспользоваться дольщик в случае неисполнения обязательства застройщика по передаче объекта в срок является взыскание с должника убытков в соответствии со ст. 393 и ст. 15 ГК РФ.

Сейчас не дня не проходит без сообщений об акциях протеста обманутых соинвесторов, не могли бы вы дать несколько советов как не стать обманутым?

К вопросу приобретения жилья нужно подходить как можно более осторожно. Советую дольщикам тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора. Конечно, лучшим способом обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий является обращение за профессиональной юридической помощью. Специалисту в рассматриваемой области легче разобраться в разрешительной документации застройщика, в подчас запутанных и противоречивых договорах. Ему легче дать им всесторонний анализ, оценить возможные в будущем неблагоприятные последствия, а подчас и оградить от них дольщика.

Новостройки ВАО (октябрь 2011)

Цены на квартиры в новостройках: итоги октября.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве.

Обзор новостроек города Домодедово

Весна-2010 на рынке новостроек: Лед тронулся?

Программа «Новостройка» от АИЖК. Государство намеревается повысить спрос граждан в этом секторе строительства.

Первичный рынок недвижимости Турции - новостройки

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Рефинансирование ипотечных кредитов

Уступка прав требования

Налоговый вычет при получении ипотечного кредита

Налоговый вычет при покупке квартиры

Договор предварительной купли-продажи квартиры

Договор предварительной купли-продажи

Квартиры в новостройках - у кого покупаем?

Что кризис Американский нам готовит…

Обзор динамики рынка жилой недвижимости с начала 2007 года, подготовлен компанией "Домострой - недвижимость"

Отчет по результатам деятельности Агентства Недвижимости «Домострой» за 2006 г.

Покупка жилья в строящемся доме с использованием ипотечного кредита

Комментарии законопроекта «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье»

Покупка квартиры в новостройке, как не совершить ошибок: комментарии эксперта

Цены на квартиры в новостройках: прогноз эксперта

Ипотека


Поделиться
Новогодний сюрприз до
100 000 руб. на квартиру!

Квартиры в новом ЖК "ЛУЧИ" в Солнцево. 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Успей купить!

Копить на квартиру
больше не нужно!

Только в Декабре! Первый взнос 0% от 2,7 млн р. Новая Рига. ЖК "Опалиха О3"

мкр. Новое Бисерово 2

Квартиры от 1,5 млн. руб. Ипотека, рассрочка 0% Свои дет. сад, школа, ТЦ. Рядом лес, озера. 5 минут до ж/д станции.

Город - курорт
Митино О2

Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. М.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе

Квартиры у м. Мякинино

Готовые квартиры от 39 до 139 м2. Улучшенные планировки. 7 мин до метро. Панорамные виды на Москву-реку. Вся инфр-ра: школы, д/сады, тц и магазины. Скидки до 200 000 руб.

Новогодняя акция!
Цены снижены на 10%

Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин от метро.

Новостройки от А101

10 минут до м. Саларьево.

Квартиры с отделкой.

Детские сады, школа.

Вся инфраструктура.

Застройщик. 214-ФЗ.


Новостройки Москвы

Каталог Карта Рейтинги Форумы

Новостройки Подмосковья

Каталог Карта Рейтинги Форумы

Новостройки Новой Москвы

Районы Москвы
Новостройки по шоссе
Новостройки рядом с метро

Новостройки эконом-класса

 

Форум о новостройках

Объявления

Застройщики Москвы и Подмосковья

Шахматки

 

Статьи

Законодательство

Юридическая консультация

Новости

 

Добавить новостройку

Реклама на сайте

Купить рекламу на форумах

Адрес электронной почты редакции: info@novostroykin.ru

Внимание! Редакция не отвечает на сообщения, полученные из анонимных источников. Сообщения от организаций, содержащие информацию  о нарушении законодательства, в том числе о клевете, ущемлении деловой репутации и иных противоправных действиях,  принимаются по адресу: 107207, г. Москва, а/я 40 и рассматриваются при наличии подписи уполномоченного лица и печати организации.

Предложения, представленные на сайте, не являются офертой.

16+

Свидетельство СМИ ЭЛ № ФС 77 - 43189

«Новостройкин» — является зарегистрированным знаком обслуживания. Св-во №559710

Карта сайта

© 2006-2016 Новостройкин.Ру

При использовании информации ссылка на сайт Новостройкин.ру обязательна.

Ограничение ответственности

 

Мобильная версия