Новостройки
Регистрация
Вход

Цена от  до  
 
655
Новостройкин.ру → Статьи → ТСЖ или УК — что лучше для эффективного управления домом?

ТСЖ или УК — что лучше для эффективного управления домом?

К списку статей

С момента приватизации жилого фонда вся ответственность за эксплуатацию, благоустройство и ремонт жилья легла на плечи собственников. Теперь не только о квартире, но и о самом доме заботятся его жильцы. Жилищным кодексом РФ предусмотрено несколько форм управления жилым домом: непосредственное управление, создание ТСЖ и заключение договора по обслуживанию с Управляющей Компанией.

Несмотря на то что возможность решать, каким образом управлять домом, появилась у жильцов давно, типичной остается ситуация, когда соседи не могут договориться и окончательно решить, какой способ управления для них лучше. Часто причиной тому становится непонимание того, что предлагают. Аббревиатуры звучат пугающе, за каждой из них, кажется, стоит очередная махинация по сбору средств, непонятно куда исчезающих. Инициативная группа бывает предлагает надежный способ управления, но появляются те, кто во чтобы то не стало хотят оставить все как есть, хотя, как оно есть на самом деле, тоже не понимают.

Попробуем разобраться в плюсах и минусах той или иной формы управления.

В первую очередь следует остановиться на разновидностях форм управления домом. Что стоит за аббревиатурой организации? Какие функции управления жильем она несет? За что с нее можно спрашивать? Именно форма управления определяет ее функциональные обязанности.

Наиболее часто встречаются три способа управления многоквартирным домом

Непосредственное управление

При такой форме управления каждый собственник помещения от своего имени заключает договора с ресурсоснабжающими организациями — на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр. При этом договор считается действительным, если его заключили 50% собственников. Нет нужного процента — договор можно не исполнять. Именно поэтому такой способ управления выбирают жильцы домов, где есть не более 12 квартир. Жильцы должны подходить к своим обязательствам ответственно и сплоченно. Чаще всего плату за услуги производит избранный председатель дома. А общедомовые интересы в организациях отстаивает старший по дому. Они не являются юридическими лицами и работают по доверенности. Непосредственное управление считается наиболее экономным, поскольку отсутствуют посредники. В то же время, — это самая благодатная почва для всевозможных правонарушений. Управдом может уклонятся от отчетности или предоставлять липовые документы и товарные чеки, словом, пользоваться махинациями для собственной наживы.

Непосредственное управление домом одно из самых дешевых, но самых рискованных. Подходит домам, где насчитывается небольшое количество квартир.

Есть еще ряд минусов такого управления. Обслуживание жилья может производиться как силами собственников, так привлеченными на объект подрядными организациями. Но если в доме насчитывается более 12 квартир, собственники обязаны нанять управляющую компанию, с которой заключают договор подряда на услуги и работы (данный договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ). В законодательстве нет четких определений по условиям договора на обслуживание общего имущества. Управляющие организации могут составлять договор, учитывая, прежде всего, собственные интересы, а не жителей дома. Если договор со стороны собственников будет не продуман, то даже Государственная жилищная инспекция не сможет помочь. Кроме того, при этом способе управления нет полномочий проверять деятельность УК, предусмотренных жилищным законодательством, поскольку она выступает в роли подрядной организации, выполняющей работы. Не указаны периодичность и форма отчета управляющих организаций.

Не менее интересным остается вопрос о качестве коммунальных услуг. Ответственность за содержание сетей, за их исправность лежит на подрядной организации. Воду и тепло в дом подают ресурсоснабжающие организации. Но если вдруг вода на верхних этажах будет отсутствовать или в угловых квартирах плохо отапливаются радиаторы, то за это нести ответственность некому, в законодательстве такие моменты не прописаны. При непосредственном управлении сложно защищать права жильцов.

ТСЖ — товарищество собственников жилья

Это деловое содружество можно сравнить с неким старостой, который ратует за каждый уголок своего дома, скрупулезно следит за состоянием жилища, принимает меры по устранению неисправностей и улучшению качества жилья. С недавних пор можно встретить еще одну аббревиатуру — ТНС. В соответствии с поправками, внесенными в Жилищный Кодекс, с 1 сентября 2014 года все ТСЖ регистрируются в качестве ТСН (товарищество собственников недвижимости). Уже существующие товарищества перерегистрацию не обязаны проходить, поэтому в общем употреблении по-прежнему остается ТСЖ. Просто следует помнить, что ТСЖ и ТСН — одно и тоже. Как в любой структуре, в деятельности ТСЖ есть свои плюсы и минусы.

Преимущества ТСЖ

При ТСЖ в управлении домом и решении главных вопросов непосредственное участие принимают собственники жилья. Это несомненный плюс. Владельцы квартир в доме лучше знают, какие проблемы необходимо решать в первую очередь, куда, объединившись, направить силы, на что расходовать средства. Оплата за содержание дома идет с собранных из жильцов денег. Раз в год проводится общее собрание жильцов, где утверждается годовой бюджет, устанавливаются размеры платежей и взносов, принимаются решения о сдаче в аренду нежилых площадей имущества. Далее в течение года председатель и выбранное правление решают поставленные перед ними задачи. В полномочия членов собрания ТСЖ Жилищный Кодекс относит широкий перечень вопросов (Жилищный Кодекс (глава 13), § 1 гл. 4 Гражданского кодекса РФ).

ТСЖ имеет право выбирать эксплуатирующую организацию, контролировать ее работу, давать оценку качеству выполняемых услуг. В случае недоработок требовать их устранения. При неудовлетворительном сотрудничестве с той или иной организациейменять ее.

Еще одним несомненным плюсом является право распоряжаться местами и помещениями общего пользования. На усмотрение ТСЖ на прилегающей к дому территории могут разместить детские игровые комплексы, спортивные, а также организовать гостевую парковку. Чердаки и подвалы тоже эксплуатируются по совместному решению. Их выгодно сдавать в аренду, а на полученные средства, как правило, проводят ремонтные работы в доме, сокращая тем самым взносы жильцов.

Другим пунктом дохода могут стать муниципальные органы. Если в доме есть неприватизированные помещения, то их обслуживанием на правах собственников обязаны заниматься муниципальная структура. При ненадлежащем их содержании ТСЖ может в принудительном порядке взыскать платежи.

Ст. 153 ЖК РФ разрешает по инициативе ТСЖ строить добавочные помещения к общему имуществу с целью их последующей сдачи в аренду и получения дополнительного дохода, тем самым снижая сумму взносов.

Еще одно из достоинств ТСЖ — это возможность отказаться от услуг Дирекции по эксплуатации дома. Хозяева квартир посредством ТСЖ сами принимают решение, кого нанимать, то есть решают проблемы своими силами. Заключают договора с обслуживающим персоналом, с необходимыми организациями на выгодных для себя условиях.

Отрицательные стороны ТСЖ

Из минусов деятельности ТСЖ можно выделить несколько пунктов. Наиболее частой причиной негативного отношения к ТСЖ являются высокие коммунальные платежи. В целом они ничуть не выше, чем в среднем по городу. Просто, кроме коммунальных услуг, ТСЖ обязано оплачивать работу бухгалтера, юриста, органов управления и др. Все эти пункты учитываются при сборе обязательных членских взносов.

Второй момент касается создания самого ТСЖ. Жилищный кодекс РФ гласит, что число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. Это значит, что в расчет берется мнение большинства жителей. Если есть меньшинство, которое против, — их точка зрения не учитывается. С данной ситуацией они должны будут смириться.

Ну, и один из самых важных в оценке специалистов отрицательных моментов ТСЖ остается сложность формы правления. Несмотря на все вышеперечисленные плюсы, для новичков эта форма управления — непосильный труд. Множество подводных камней на начальном этапе правления приводят к большим рискам и ошибкам. ТСЖ — это коллектив образованных, подготовленных и сплоченных личностей. Они должны уметь спокойно, без эмоций договариваться по разным вопросам: определение размера платежей, начислений, всевозможных обязательных минимальных услуг и работ, заключение договоров. Надо быть готовым вносить платежи за тех жителей, которые их задерживают. Как советуют специалисты, с такой формой управления торопиться не надо. На начальном этапе стоит работать в сотрудничестве с Управляющей Компанией. Контролируя их работу, понять все особенности этой формы управления, затем переходить на самостоятельное управление по форме ТСЖ.

Многоквартирным домом управляют либо с помощью Управляющей Компании, либо путем создания ТСЖ. Нередко практикуют совместную форму правления, когда ТСЖ заключает договор на оказания услуг с УК.
Фото: новостройкин.ру

Управляющая компания

Еще одна форма управления — с помощью Управляющей Компании. В ее обязанности входит оплата за содержание и ремонт жилья, и внесение оплаты за коммунальные услуги. При этом способе управления все предельно ясно. Собственники заключают договор с лучшей, на их взгляд, компанией. Она с помощью штата своих сотрудников выполняет обязательства по договору. «Под крылом» УК хорошо, но недешево. Посредник взымает деньги за свои услуги. Следовательно, нередко у собственников возникает желание узнать, правильно ли расходуются их средства. Они имеют на это полное право. Управляющая Компания в свою очередь должна вести отчетность и предоставлять жильцам доступ к нужным сведениям. Нередко с УК сотрудничают посредством ТСЖ. Собственники, не имеющие опыта управления, нанимают профессионалов, то есть УК, передают ей управление домом, а сами остаются в качестве контрольного органа в лице ТСЖ. Члены ТСЖ имеют право утверждать устав, выбирать председателя, правление ТСЖ, и заключать договор с Управляющей Компанией.

Из всего вышесказанного можно подвести следующий итог. Непосредственное управление домом одно из самых дешевых, но самых рискованных. Подходит домам, где насчитывается небольшое количество квартир. Управление с помощью Управляющий Компании — удобно, комфортно, но требует контроля со стороны собственников, а значит все равно жильцы должны избирать ответственную группу, либо полностью довериться У. К. При управлении домом с помощью ТСЖ нужен сильный, грамотный, профессиональный управляющий. Такой способ управления подходит тем, кто хорошо подкован в жилищных вопросах, имеет ответственную группу и активного, надежного председателя. Когда подобную группу «топ менеджмента» из самих жильцов дома избрать сложно, практикуют совместную форму правления, — ТСЖ заключает договор на оказания услуг с УК.

По мнению экспертов, чтобы на начальном этапе управления домом не зайти в тупик, есть несколько позиций, которые необходимо соблюсти.

  1. Инициативной группой должен быть составлен договор Управления (необходимо следить, чтобы он не истек по сроку).
  2. Правление ТСЖ избираются на 2 года (не должны быть просрочены полномочия).
  3. Председатель ТСЖ регистрируется в налоговой инспекции. Реально присутствует в доме. Не является работником УК.
  4. Реестр членов ТСЖ содержит в себе более 50% собственников помещений. Это значит, что ТСЖ легитимно, законно.
  5. Есть протокол о выборе данного способа управления.

При соблюдении этих пунктов группа действительного управления дома может смело работать по схеме ТСЖ, либо заключать договор с УК, которая, выполняя свои задачи, отчитывается перед ТСЖ. Они вместе участвуют в рисках и, по сути, делают свою работу прозрачной. В любом случае, порядок в доме зависит от активности собственников жилья, и от грамотного подхода к управлению домом.

Оксана Коковина
30.03.2016


Поделиться
Квартиры у м. Мякинино

Готовые квартиры от 39 до 139 м2. Улучшенные планировки. 7 мин до метро. Панорамные виды на Москву-реку. Вся инфр-ра: школы, д/сады, тц и магазины. Скидки до 200 000 руб.

Новогодний сюрприз до
100 000 руб. на квартиру!

Квартиры в новом ЖК "ЛУЧИ" в Солнцево. 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Успей купить!

Новогодняя акция!
Цены снижены на 25%

Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин от метро.

Новостройки от А101

10 минут до м. Саларьево.

Квартиры с отделкой.

Детские сады, школа.

Вся инфраструктура.

Застройщик. 214-ФЗ.

Копить на квартиру
больше не нужно!

Только в Декабре! Первый взнос 0% от 2,7 млн р. Новая Рига. ЖК "Опалиха О3"

Город - курорт
Митино О2

Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. М.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе

Квартиры у озера
Отличная рыбалка!

Светлые квартиры, панорамные окна.

Закрытая территория, дет сад, школа, ТЦ, паркинги, зоны отдыха, барбекю.

5 мин до ж/д станции, 30 мин до центра Москвы. Приезжайте!


Новостройки Москвы

Каталог Карта Рейтинги Форумы

Новостройки Подмосковья

Каталог Карта Рейтинги Форумы

Новостройки Новой Москвы

Районы Москвы
Новостройки по шоссе
Новостройки рядом с метро

Новостройки эконом-класса

 

Форум о новостройках

Объявления

Застройщики Москвы и Подмосковья

Шахматки

 

Статьи

Законодательство

Юридическая консультация

Новости

 

Добавить новостройку

Реклама на сайте

Купить рекламу на форумах

Адрес электронной почты редакции: info@novostroykin.ru

Внимание! Редакция не отвечает на сообщения, полученные из анонимных источников. Сообщения от организаций, содержащие информацию  о нарушении законодательства, в том числе о клевете, ущемлении деловой репутации и иных противоправных действиях,  принимаются по адресу: 107207, г. Москва, а/я 40 и рассматриваются при наличии подписи уполномоченного лица и печати организации.

Предложения, представленные на сайте, не являются офертой.

16+

Свидетельство СМИ ЭЛ № ФС 77 - 43189

«Новостройкин» — является зарегистрированным знаком обслуживания. Св-во №559710

Карта сайта

© 2006-2016 Новостройкин.Ру

При использовании информации ссылка на сайт Новостройкин.ру обязательна.

Ограничение ответственности

 

Мобильная версия